Казалось бы, нет ничего не проще: квартирант не платит – выселяется. Но арендаторы могут быть не согласны с такой позицией, и полиция здесь не поможет. Если собственник будет применять силовой метод выселения нежелательных жильцов, то уже сам попадает под статью закона, и все может кончиться весьма плачевно. Разрешит ситуацию только суд.
Что делать, если не платят?
Финансовые трудности бывают у всех, и в некоторых случаях, когда жильцы не платят, можно пойти на уступки, при условии, что долг будет возвращен. Например, взять расписку, составить договор рассрочки платежа с графиком погашения.
Если же квартиранты систематически не платят, и собственнику хочется расторгнуть договор, то:
- Направить письменное требование с уведомлением об уплате долга по аренде и расторжении договора.
- Подготовить иск в суд о выселении и взыскании задолженности.
Собственнику необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора найма и выселении. И вот здесь начинается самое интересное, потому что никто сразу выселять людей на улицу не будет. Арендаторам обязательно предоставляется отсрочка на поиск нового жилья, а это несколько месяцев. Оплату аренды вынесенное решение не гарантирует. Получается, собственник остается и без денег, и без квартиры.
Может быть и другой вариант, когда арендаторы до суда закрывают долг. И если договор еще действует, то собственник не имеет право выселить квартирантов. Суд в этом случае будет на стороне арендаторов.
Позиция суда такова, что выселение рассматривается как крайняя мера. Но даже в этом случае могут дать отсрочку на поиск нового жилья до года. А если ответчик докажет, что не может платить по уважительной причине, то выселить его будет сложно даже в пределах действия договора.
Что включить в договор?
Многие собственники, уклоняясь от налогов, не составляют договор. Среди аргументов обычно возможность выселить жильца в любой момент и невозможность доказать факт аренды. Тем не менее, факт аренды легко доказать свидетельскими показаниями тех же соседей, а также банковскими переводами. Поэтому лучше заранее подстраховаться, договор выгоден обеим сторонам.
Если договор будет заключен на год и более, то отсрочка по поиск нового жилья может быть предоставлена судом до 12 месяцев. Поэтому выгоднее оформлять договор аренды на 2-3 месяца, но не более 11, тогда отсрочка будет значительно короче. Далее просто перезаключать договор.
Дело в том, что согласно ст. 687 ГК РФ подавать в суд можно только после 6 месяцев невнесения оплаты, если договор аренды заключен на срок более 1 года. В ином случае достаточно двух просрочек. Поэтому ни в коем случае не указывать пункт с автоматической пролонгацией.
Важно рассмотреть условия досрочного внесудебного расторжения договора. Гарантии, что поможет, нет, но в качестве рычага давления на арендаторов эффект иметь будет. Например, можно прописать, что при прекращении оплаты за пользование жилплощадью арендатор должен освободить помещение в течение месяца.
