Инструкция
1
Квартиру можно купить как на вторичном рынке, т.е. у собственников этого жилья, так и в новом доме через строящую компанию. В этих случаях документы, которые надо требовать у покупателя, будут различаться. Чаще всего все операции осуществляются через агентство недвижимости, вы заключаете с ними договор, а они ищут подходящий вам вариант, полностью ведут сделку и получают за это гонорар - либо фиксированную сумму, либо процент от стоимости объекта. В этом случае все вопросы с документами решают они, а также проверяют квартиру на "чистоту" сделки. Несмотря на то, что у них есть свои юристы, если есть такая возможность, стоит проверить все самим, т.к. некоторые моменты агенты упускают либо по незнанию, либо специально скрывая некоторые факты.
2
При покупке квартиры в ипотеку с обременением, т.е. когда банк выдает вам денежные средства под залог приобретаемого объекта, всеми проверками занимаются юристы банка. Они являются тоже заинтересованными лицами в этом деле, т.к. в случае некоторых нюансов могут потерять свои деньги.
3
Если же покупаете квартиру без посредников, то вся ответственность лежит на вас. При возможности наймите юристов, которые все проверят, т.к. люди, которые никогда не занимались документацией, не могут все учесть.
4
Несмотря на то, что данным процессом лучше заниматься профессионалам, для себя стоит знать, какие документы надо требовать у продавца. Если жилье приобретается в новом строящемся доме, который еще не сдан, то вы заключаете со строительной компанией предварительный договор. Каждый застройщик работает по своей схеме - некоторые по договору долевого участия, что больше приветствуется с юридической точки зрения; другие по вексельным договорам и т.д. Перед заключение этого договора стоит проверить такие документы, как разрешение на строительство; договор о собственности или долговременной аренды земли, на которой строится дом; документы о привлечении финансовых средств; предварительный план постройки. Стоит также посмотреть учредительные документы застройщика, проверить его через налоговые органы и почитать о нем отзывы - есть компании, которые имеют плохую репутацию, т.к. не могут закончить строительство - насобирают деньги с покупателей, начинают стройку, а потом финансы заканчиваются, и дом может стоять долгое время. Учитывайте этот пункт в договоре, чтобы был прописан срок сдачи, а также штрафные санкции в случае задержки.
5
После подписания предварительного договора, вы оплачиваете застройщику первоначальный взнос, в некоторых случаях и всю сумму и ждете, когда дом будет достроен и принят государственной комиссией. После этого вы сами принимаете свою квартиру и подписываете акт-приемки передачи, если вас все устраивает, а при обнаружении недостатков стоит обязательно указать, чтобы их исправила строительная компания. Далее стоит получить документы о собственности в регистрационной палате. Это можно сделать самостоятельно, а в некоторых случаях этим занимается сам застройщик за определенную плату. Свидетельство о праве собственности является главным подтверждением о том, что эта квартира принадлежит вам.
6
Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то надо обратить внимание на документы о собственности, и на основании чего они выданы: договор купли-продажи, договор дарения, договор наследия и т.д. Стоит запросить выписку из домовой книги обо всех предыдущих жильцах этой квартиры - надо смотреть, чтобы на момент совершения операции никто там не был прописан. Примите во внимание, что несовершеннолетние дети; лица, находящиеся в местах лишения свободы, которые оказались выписаны перед продажей, могут потом предъявлять права на эту квартиру. Если жилье находится в собственности менее трех лет, то предыдущие собственники могут в некоторых случаях аннулировать сделку. Также к этим документам нужна техническая документация - если делалась перепланировка, это должно быть согласовано с БТИ. Продажа осуществляется на основании договора купли-продажи, в котором указывается и стоимость объекта. После этого вы регистрируете свое право собственности на данное жилье.