Кто продает

Если нужная квартира выбрана, а ее стоимость вас устраивает, первое что нужно сделать, узнать, кто является продавцом. Продавцом может выступать не только собственник квартиры, но и его представитель - агентство недвижимости, а в некоторых случаях посредник. Квартиры от агентств недвижимости всегда дороже, таких же предложений прямой продажи. Все потому что в стоимость включена комиссия. Она может быть как фиксированной, так и рассчитываться от стоимости квартиры, в основном ставка составляет от 2% до 5%. То есть при стоимости квартиры в 2 миллиона рублей вы заплатите от 40 до 100 тысяч за услуги риелтора, и не будете об этом знать, потому что эта сумма будет включена в стоимость жилья.

 

Осмотр квартиры

Когда вы будете договариваться о просмотре квартиры, предупредите, что вам нужно время, чтобы хозяин или риелтор никуда не спешили. Помните, вас могут специально торопить и заговаривать, чтобы вы не увидели проблемные места, поэтому не стесняйтесь попросить тораторящего риэлтера замолчать, чтобы сосредоточиться.

Лучше заранее составить список мест, на которые стоит обратить внимание, в него может входить

Подъезд 

Если театр начинается с вешалки, то осмотр вторичного жилья должен начинаться с парадной. Поэтому как только вы вошли в подъезд, не торопитесь бежать в квартиру, задержитесь на нижнем этаже, поднимитесь на этаж выше и оцените, пока визуально, кто будет вашими соседями. Обратите внимание на посторонние запахи, как правило, они не случайны и будут в подъезде всегда. Задержитесь у почтовых ящиков, если они исписаны и поцарапаны можно сделать вывод, что здесь собираются подростки, а это в дальнейшем может вызвать много неудобств.

Двери

 Если вы не собираетесь сразу все менять в квартире, нужно проверить звукоизоляцию дверей. Пусть кто-нибудь ходит в подъезде и громко разговаривает, а вы в это время в закрытой квартире проверьте, будут ли вам мешать эти звуки.

Потолок

 Внимательно осмотрите потолок во всех комнатах, если увидите желтые потеки - это тревожный звонок, значит соседи сверху постоянно будут вас заливать

Перепланировка

Если в квартире проводилась перепланировка попросите на нее документы. Если перепланировка была незаконной, последствия в итоге лягут на ваши плечи.

Соседи

 Многие не обращают на этот пункт внимание, потому что не любят общаться с незнакомыми людьми. А зря. Именно соседи расскажут правду о том, кто жил в этой квартире, есть ли проблемные жители в подъезде, теплые ли квартиры зимой, отключают ли летом горячую воду, хорошая ли шумоизоляция, состояние труб и различные мелочи, которые могут повлиять на ваше решение. Хозяин квартиры будет скрывать информацию о родственике, который находится в местах лишения  сводобы и имеет права на квартиру, а старожилы расскажут все.

Кухня

Тщательно осмотрите щели между кухонными шкафами и плитой на наличие тараканов. Ведь насекомые могут приходить от соседей, и в таком случае избавиться от них почти невозможно.

Окна

Старайтесь приходить в час пик, особенно если окна квартиры выходят на проезжую часть, так вы сможете оценить шумоизоляцию.

Проверка юридической чистоты квартиры

Если квартира и ее стоимость вас полностью устраивают, следующий этап - проверка документов на нее. Попросите продавца честно рассказать историю квартиры: каким образом ее получил нынешний и предыдущий владелец, участвовала ли она в судебных спорах, почему продается и прочие. Все это нужно не столько для проверки квартиры, сколько для проверки честности продавца, потому что истинная история недвижимость будет видна в документах. Вам должны предоставить:

  • паспорт
  • свидетельство на квартиру, если ранее она была приобретена до 15 июля 2016 года
  • полная выписка из ЕГРН
  • нотариальное согласие супруга на продажу квартиры
  • выписка из домовой книги
  • справка о дееспособности
  • технический и кадастровый паспорт
  • справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ
  • последние квитанции за коммунальные услуги

Кроме того нужно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве проверить не признан ли продавец банкротом, посмотреть на сайте районного суда были ли открыты судебные споры на квартиру, которую вы хотите купить, и проверить подлинность данных паспорта на сайте МВД России.

Когда от сделки лучше отказаться

Квартира была приобретена менее 3-х лет назад.

Главная причина - срок исковой давности 3 года, и если с предыдущей сделкой возникнут проблемы ее могут аннулировать, при этом вы останетесь и без денег и без квартиры. Вторая причина - стоимость недвижимости, в таких случаях продавец просит указать в договоре стоимость до 1 миллиона рублей, чтобы не платить большой налог. И если сделка будет расторгнута в судебном порядке больше указанной в договоре суммы вы не получите, даже если заплатили в несколько раз больше.

И третья причина - возможность мошеннических действий в прошлом. Как правило, приобретенную не честным путем недвижимость стараются несколько раз перепродать за короткий промежуток времени, если это так все проблемы в будущем лягут на ваши плечи и опять же так можно оказаться и без денег и без жилья.

Квартира перешла собственнику по наследству. 

Помните в любой момент может объявиться наследник, который по каким-то причинам не вступил в права наследования, и отнять ваше имущество. Причем давность наследования снижает риск такого развития событий, но полностью его не исключает.

Если собственник несовершеннолетний или недееспособный человек

Такие сделки возможны, но только при согласии органов опеки и попечительства. При этом именно такие договоры чаще всего обжалуют в суде, и у новые собственники крайне редко выигрывают подобные дела.

Выбор способа расчета

На данные момент самый распространенный способ расчета банковская ячейка. Это быстро, недорого и не очень надежно. Помните пока квартира не зарегистрирована на вас в гос реестре никаких прав на это жилье у вас нет, поэтому очень важно обеспечить безопасность своим деньгам до этого времени. Если у вас есть хоть какие-то сомнения в продавце лучше выбрать альтернативные надежные способы расчёта.

 

Депозит нотариуса

Или публичный депозитный счет открывается нотариусом, который ведет вашу сделку. Покупатель вносит деньги на счет, а продавец может забрать эти деньги после подписания договора и гос регистрации недвижимости. При этом нотариус сам дает поручительство банку выдать средства продавцу, и только после полной проверки юридической стороны сделки.

Номинальный счет

Сделки с номинальным счетом не требуют большого документооборота, но при этом в отличие от банковских ячеек гарантирует сохранность денег. В частности этот счет нельзя замораживать или как-то воздействовать на него по требованию государственных органов. На сегодняшний день риэлтеры предлагают этот вид расчета своим клиентам как основной.

Эскроу счет

Эскроу - титан среди других счетов. Если в вашей сделке присутствует много условий или вы хотите провести несколько сделок в одной цепочке, при этом обеспечив каждому пункту безопасность, этот счет для вас. Банк в этом случае выступает не просто посредником, а полноценным участником сделки. И главная задача банка - проверка выполнения условий и юридической чистоты сделки. 

Аккредитив

Покупка недвижимости через аккредитив напоминает сделку с использованием эскроу счета и в то же время имеет массу отличий. К примеру в аккредитив нельзя вписать более 2-х сторон договора и вносить свои условия тоже будет проблематично (аккредитив имеет четко регламентированный вид), а остальном этот счет так же хорошо защищает стороны сделки от мошенничества.

Составление договора

Когда вы определились с формой расчета, можно приступить к составлению договора. Если в следке участвует риелтор, чаще всего он предлагает сторонам стандартный вариант договора, который не учитывает особенностей именно вашей сделки. Поэтому важно ознакомиться с договором за несколько дней до его подписания и внести необходимые поправки. Помните, что помимо очевидных вещей (сторон договора, предмета и его полного описания) в договоре должны быть прописаны следующие пункты:

  • Полная стоимость недвижимости и порядок расчета с точными сроками. То есть, если квартиры приобретается в рассрочку, должен быть указан первый взнос и прописаны даты внесения оставшихся средств.
  • Способ передачи денег (банковская ячейка, счет в банке и т.д)
  • Дата полного освобождения квартиры и передачи ключей
  • имущество, которое передается с квартирой (мебель, техника)
  • дееспособность каждой стороны
  • отсутствие арестов и обременений
  • отсутствие лиц, чьи права были нарушены

Обязательная государственная регистрация

Подписать договор еще не значит купить квартиру, необходимо еще пройти государственную регистрацию, Для этого покупатель и продавец должны обратиться в отделение Росреестра, МФЦ, а так же можно вызвать специалиста к себе. Есть еще вариант оформления по почте или через интернет, но такие способы не пользуются популярностью. По почте слишком долго, а для регистрации в интернете требуется электронная подпись, получить которую не так просто.

 

Рассмотрим классический вариант, обращение в отделение Росреестра. Обычно регистрацию проходят сразу после подписания договора, в этот же день приносят необходимые документы:

  • заявление
  • оплаченную госпошлину
  • договор купли-продажи
  • кадастровый паспорт
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу
  • паспорта сторон договора

После того, как сотрудник отделения ознакомится с документами, вам вернут паспорта РФ, кадастровый паспорт, и ваши экземпляры договора, остальное остается. Через неделю вам снова нужно будет прийти в отделение Росреестра, но уже за тем, чтобы получить выписку ЕГРН, в которой указано ваше имя. В течение 7 дней сотрудники отделения Росреестра проверяют сделку юридическую чистоту сделки. В случае подозрения на мошеннические действия в регистрации квартиры будет отказано.

Процедура покупки квартиры хоть и приятное, но очень хлопотное дело, а у многих такое событие вообще происходит раз в жизни. Здесь нужно пошагово и очень педантично подходить к каждому этапу и обращать внимание на любую мелочь.