Инструкция
1
Если имеет место заключение договора аренды, условия которого предусматривают право арендатора на последующий выкуп объекта аренды.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в договоре должны быть определены условия, на основании соблюдения которых, арендуемое имущество, впоследствии перейдет в собственность арендатора. Гражданский кодекс указывает на возможность выбора одного из следующих вариантов:
- арендуемое имущество переходит в собственность арендатора, если срок аренды истек и при этом арендатор осуществил оплату выкупной цены;
- арендуемое имущество переходит в собственность до истечения срока аренды, при условии внесения арендатором всей выкупной цены досрочно.
Важным моментом здесь является указание на размер выкупной стоимости и порядок её уплаты.
2
Если, заключая договор аренды имущества, вы по каким-либо причинам не указывали возможность выкупа, но в последствии пришли к такому желанию, необходимо оформить дополнительное соглашение, регулирующее данный вопрос. Гражданский кодекс предусматривает право сторон по договору аренды, указать в таком соглашении условие о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную стоимость имущества. Следует учесть, что при составлении такого соглашения, ему необходимо придать форму, которая соответствует требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи, определяемой видом конкретного имущества.
3
Таким образом, если выкуп был предусмотрен договором аренды, то при выполнении условия влекущего выкуп, вы автоматически становитесь собственником, а следовательно вам не требуется возвращать имущество арендодателю. Выкупленное имущество необходимо учесть на своем балансе. Если условия не было, то смысл действий тот же, но только после подписания дополнительного соглашения и выполнения его предписаний.
4
Что касается вопроса государственной регистрации перехода права собственности от арендодателя к арендатору, статья 624 Гражданского кодекса РФ не содержит на этот счет никаких указаний. Обратите внимание на то, что в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса закреплено положение, о том, что отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Перед вами как раз такой случай, когда «законом установлено иное», а точнее ничего не установлено. Следовательно, достаточно будет выполнить условия перехода права собственности указанные в договоре аренды.
5
Если вы заключили договор аренды имущества, которое находится в собственности государственного или муниципального предприятия, и у вас возникло желание выкупить это имущество, следует обратиться к положениям ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В настоящий момент, статья 13 указанного закона не содержит положений о таком способе приватизации как выкуп арендованного имущества. Но, следует заметить, что для субъектов малого и среднего предпринимательства в срок до 2013 года, в такой ситуации, есть весомые преимущества.
6
Вы имеете полное право на выкуп (приватизацию) имущества государственных или муниципальных предприятий в собственность, если вы:
- юридическое лицо и доля участия государства, муниципалитета, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных, религиозных и иных фондов не превышает 25% уставного капитала
- представитель малого предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 100 человек, при этом балансовая стоимость ваших активов и выручки от реализации (без учета НДС), за предшествующий год, не более 400 млн. рублей. Либо представитель среднего предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 250 человек, а также балансовой стоимостью активов и выручкой от реализации (без учета НДС) за предшествующий год не более 1000 млн. рублей.
- непрерывно владеете и (или) пользуетесь арендованным имуществом в течение трех и более лет
- надлежащим образом вносите арендную плату
- арендуете имущество, площадь которого не превышает пределов, установленных региональным законодательством
7
Вам необходимо подготовить заявление, подтверждающее ваше соответствие предъявляемым критериям и намерение выкупить арендуемое имущество. Данное заявление предоставляется в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто является арендодателем.
Если вы получили положительный ответ, то следует запастись терпением и подождать два месяца, в течение которых арендодатель проведет проверку и определит рыночную стоимость имущества, а также условия выкупа.
После принятия решения вам направят проект договора купли-продажи. Указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Для арендатора предусмотрена возможность рассрочки платежа, сроком до пяти лет.