Оформление договора перенайма по новым правилам: очевидная выгода даже с учетом сложностей регистрации и противоречий

Предположим, вам потребовалось переоформить арендное соглашение с одной холдинговой компании на другую. В иной ситуации вам понадобилось продать право аренды. То есть вы, являясь арендатором, решили передать контрагенту за определенную плату свои права арендатора.

Ведь не хочется разрывать такой договор аренды, который признается: 

• долгосрочным;
•  заключенным на выгодных условиях;
• зарегистрированным по всем правилам. 

Существенным плюсом такого соглашения считается то, что можно сэкономить время. Не нужно расторгать старый арендный договор и заключать новый. Достаточно привлечь компетентного юриста, который составит, оформить и представит на регистрацию в ЕГРН документ по всем правилам. В противном случае подобную сделку могут оспорить заинтересованные лица. 

Практикующему юристу по земельным делам приходится сталкиваться со множеством трудностей при оформлении подобного договора, ведь законодатели разработали только одну статью в гл. 34 Гражданского кодекса РФ, посвященную этой проблеме. 

Поэтому профессионалу приходится решать различные вопросы, связанные с конкретными нюансами такой сделки, руководствуясь: 

• отдельными положениями статей 606-670 ГК РФ;
•  постановлениями арбитражных судов различных инстанций;  
• определениями ВАС РФ;  
• конкретными судебными прецедентами. 

При этом ни расширенная судебная практика, ни расплывчатые разъяснения представителей Росреестра не дают однозначного разъяснения по многим вопросам, не добавляют определенности. 

В договоре сделки могут отсутствовать некоторые существенные элементы, что приводит к признанию соглашения по поводу перенайма несостоявшимся (ст. 607 ГК РФ). 

Последствия признания договора незаключенным оказываются очень тяжелыми для его участников. 

1. Новый арендатор лишается всех прав, так как он не будет считаться стороной договора. 

2. Прежнему арендатору придется отвечать за долги по оплате аренды, хотя помещением или земельным участком он длительный период не пользовался. 

3. Арендодатель своевременно не получит денег, так как судебное рассмотрение спорных вопросов займет много времени. Кроме того, выгодный договор, заключенный ранее, наверняка будет расторгнут, а для заключения нового потребуется время. 

В бизнесе время – это деньги. В точности этого сравнения убеждаются те субъекты права, которые заключают договор аренды: упущенное время – это прямые убытки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы, которые в будущем могут привести к недоразумениям и судебным разбирательствам. 

Грамотному и опытному юристу потребуется и правильно сформировать предмет договора, и получить согласие на совершение сделки. 

Предмет договора 

Составляя текста договора аренды,  нужно уделить максимум внимания вопросам передачи обязанностей и прав. В этом состоит принципиальное отличие субаренды от перенайма, так как в первом случае третьему лицу передается имущество, причем на время. О передаче прав речь не идет. 

Зато при заключении стандартного договора перенайма прежний арендатор всецело выпадает из арендных отношений, а его место занимает новое лицо. 

Участники договора, разрабатывающие его условия самостоятельно, часто путают перенаем с договором цессии. Нельзя забывать, что во втором случае компания (новый участник договора) получает только право аренды, не более того. При этом право аренды неминуемо сопровождается дополнительными обязательствами, среди которых: 

• соблюдение порядка пользования имуществом;  
• выполнение условий использования чужой собственности;  
• перечисление арендной платы;  
• осуществление ремонта и пр. 

Так что уступка права аренды в чистом виде, то есть не обремененного обязательствами, не допускается. На это положение указывается: 

•  в ст. 615 ГК РФ (п. 2);  
• в письме Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.;  
• в определении ВАС РФ № ВАС-17574/09 от 15.02.2010 г. 

Иной раз предприниматели хотят обойти стороной договор цессии, а вместо него заключить более выгодное соглашение, которое бы одновременно объединяло: 

• перевод долговых обязательств;  
• уступку права. 

Таким соглашением как раз и выступает договор перенайма. Его цель – перемена арендатора на взаимовыгодных условиях.

1. Требуется уделить должное внимание в договоре перенайма обязательствам, из которых вытекают передаваемые обязанности и права. 

2. Основание возникновения арендного права должно быть сформулировано четко и описано предельно подробно. Обозначьте реквизиты договора аренды. 

3. Объект аренды непременно должен быть индивидуализирован. 

4. Определяется объем передаваемого имущества. 

5. Устанавливаются условия и порядок передачи обязанностей и прав. 

6. Формулируется порядок расчетов. 

7. Разрабатывается процесс передачи объекта аренды. 

8. На момент перенайма у первоначального арендатора могла образоваться задолженность. Новый арендатор не должен отвечать за долги предыдущего. 

9. Договор перенайма может быть признан ничтожным, так как имеет признаки безвозмездности. Заинтересованные лица могут указать на его подобие договору дарения, а заключать такой договор коммерческие организации между собой не вправе. 

Поэтому лучше изначально обозначить плату (хотя бы символическую, если сложилась особая ситуация) за передачу прав и обязанностей. Следует обозначить: 

• размер суммы;  
• порядок внесения платы. 

10. Соглашение о перенайме может быть уже заключено. Одна из заинтересованных сторон может попытаться доказать в суде его недействительность, к тому же в судебной практике хорошему юристу нередко удается найти подходящий прецедент. 

Однако юрист, защищающий интересы прежнего арендатора, сумеет подтвердить в суде действительность такого договора, если его участники какой-то период выполняли существенные условия. Здесь очень важно определиться, какие условия каждая сторона считает существенными (требования, обозначенные в п. 2 ст. 385 ГК РФ). 

Основные правила оформления перенайма 

1. Вот перечень обязательных документов. Они должны входить в общий пакет для предоставления в ЕГРН: 

• оригинал договора аренды;  
• кадастровый паспорт (техпаспорт);  
• иные документы, в которых обозначены обязанности и права арендатора;  
• свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию арендного права;  
• письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам. 

Кстати, с 01.01.2017 г. законодатели ввели изменения в систему регистрации прав. Теперь свидетельства не выдаются, так как это всего лишь неизменный бумажный носитель переменчивой информации. 

По новым правилам возникновение и переход прав при проведении операций с недвижимостью (в том числе и прав, обозначенных в арендном соглашении) сможет подтвердить выписка из ЕГРН. На подготовленный документ, касающийся сделки, будет нанесена надпись, подтверждающая регистрацию договора. 

2. Пока что законодатели не разработали специальных правил, которых необходимо придерживаться при составлении договора перенайма. То есть строгих требований к форме пока что нет. Поэтому ваш юрист воспользуется требованиями, предъявляемыми к другим аналогичным соглашениям: 

• договору цессии;
•  соглашению о переводе долговых обязательств. 

3. При составлении договоров перевода долга и цессии следует придерживаться той формы, что зафиксирована в основном договоре (статьи 389, 391 ГК РФ). А основным договором признается договор аренды. Подобное соглашение должно: 

•  быть представлено в виде единого документа, подписанного сторонами;  
• быть заключено в письменной форме (п. 1 ст. 651 ГК РФ). 

Выходит, что и договор перенайма оформляется в виде единого документа, который подписывают обе стороны. Если сделка перенайма будет заключена иным способом, более упрощенным, ее признают незаключенной и расторгнут в суде. 

Государственная регистрация по новым правилам 

1. Если основной арендный договор был официально зарегистрирован, тогда и договор перенайма следует зарегистрировать тем же способом. 

2. Договор перенайма считается самостоятельной сделкой. Начало его действия отмечается с момента, когда осуществится гос. регистрация (п. 3 ст. 433 ГК РФ; п. 2 ст. 389 ГК РФ). 

3. Закон не требует вносить изменения в основной арендный договор. 

4. Могут возникнуть трудности в ситуации, когда регистрировался долгосрочный арендный договор, а по истечении изначально обозначенного срока это же соглашение было возобновлено, но уже на неопределенный период. При этом запись об аренде не была официально погашена в ЕГРН (прежде регистрационным органом являлся ЕГРП). 

5. Остается открытым такой вопрос: следует ли в обязательном порядке осуществлять гос. регистрацию соглашения о перенайме? Опытный юрист объясняет клиентам, желающим заключить такое соглашение по всем правилам, что как раз четких правил ни законодатели, ни сотрудники Росреестра пока что не разработали. 

Можно предположить, что нет потребности в регистрации договора перенайма по той причине, что арендный договор уже был продлен на неопределенный период (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001 года). Это означает, что участники нового соглашения, осуществляющие замену арендатора, вправе не обращаться в Росреестр. 

Законодатели подтверждают такое право, однако подобное решение компетентный правовед считает рискованным. 

К примеру, у нового арендатора, к которому перешло право землепользования по договору перенайма, могут возникнуть проблемы при регистрации возведенных на этой земле объектов недвижимости. Предыдущий арендатор может заявить свои права на обладание постройками, так как именно он по сведениям Росреестра является арендатором земельного участка. 

Конечно, высококвалифицированный юрист-практик сумеет подтвердить в ходе судебного разбирательства законность требований своего клиента – арендатора по договору перенайма. Однако новый арендатор по-прежнему будет лишен правомочий на регистрацию недвижимого объекта, возведенного за его средства и его же усилиями. 

Значит следует представить в ЕГРН соглашение о перенайме для регистрации, хотя договор аренды уже был продлен на неопределенный срок. Ответственные сотрудники Росреестра полагают, что такое соглашение непременно должно быть зарегистрировано, если для отказа в гос. регистрации не будут найдены иные, более существенные основания. 

И все же иногда приходится доказывать представителям ЕГРН, не в достаточной мере компетентным, очевидную истину: это соглашение, столь удобное и выгодное для клиента и остальных участников сделки, должно быть зарегистрировано по всем правилам. 

Из-за различных проволочек никто не дает 100%-ную гарантию того, что договор перенайма пройдет регистрацию. В случае возникновения осложнений советуют арендодателю и первоначальному арендатору заключить дополнительное соглашение. В результате такого действия основное арендное соглашение будет пролонгировано, тогда срок продления действия соглашения указывать не следует. 

Подобное дополнение к первоначальному договору регистрируется по четко установленным правилам, так что никаких проблем по поводу его регистрации в Росреестре не возникнет. 

После этого первоначальный арендатор и новый арендатор заключают договор перенайма и регистрируют его. Пожалуй, это наиболее выгодный, простой и юридически безопасный способ решения проблемы с регистрацией. 

Акт приема-передачи: нужно ли его составлять? 

Арендодатель изначально передал объект недвижимости арендатору, исполнил все обязательства, так что подписывать еще один акт, уже составленный новым арендатором, он не должен. 

Такой акт должны подписать другие участники сделки – новый и бывший арендаторы. Подобный документ будет служить гарантией того, что в будущем к бывшему арендатору не возникнет претензий, а новый арендатор получит объект в подобающем состоянии (статьи 611, 612 ГК РФ). 

У кого требуется получить подтверждение согласования сделки перенайма? 

Стороны должны прийти к взаимному согласию, только тогда возможно совершение сделки перенайма. То есть условия, согласованные и документально оформленные сторонами, напрямую передающими имущество, должны быть известны арендодателю. А эта сторона может не дать своего согласия, и тогда передача имущества в аренду конкретному новому субъекту права не состоится. 

Кроме того, арендодатель мог желать расторжения договора, хотя при этом оснований для юридического оформления подобного действия у него не было. Теперь же, когда первоначальному арендатору имущество арендодателя уже не требуется, и он согласен передать его другому лицу, у арендодателя появляется шанс расторгнуть соглашение без каких-либо убытков для себя. 

В конце концов, имущество, которым пользовался арендатор, принадлежит арендодателю. Он распоряжается своей собственностью как того желает, а также передает ее на определенных условиях (обычно в первоначально составленном договоре не обозначается ни право передачи в субаренду, ни возможность перенайма). 

1. Получить согласие на оформление перенайма со стороны арендодателя нужно обязательно, этого требует закон. В противном случае сделка, скорее всего, будет признана ничтожным документом (ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 391 ГК РФ). 

2. Правила перенайма земли, находящейся во владении государства или муниципалитета, разработаны иные: 

- если арендный договор был подписан на срок свыше 5 лет;  

если арендатор не обязан по условиям договора добиваться согласия арендодателя. 

Здесь арендатор обязан только поставить собственника в известность о своем решении (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г.; п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендодатель дает согласие, оформленное в виде: 

- вспомогательного приложения к договору;  - отдельного документа. 

Также согласие на оформление перенайма может быть введено в текст договора изначально, тогда не возникает потребность получения резолюции арендодателя даже в виде вспомогательного приложения к основному документу (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 года). 

Согласие уполномоченного органа арендатора: следует ли его добиваться при заключении крупной сделки? 

Есть общие признаки, по которым сделку могут отнести к категории крупной. Однако практикующий правовед указывает еще и на дополнительный признак подобной сделки: производственная деятельность компании после заключения арендного договора с передачей имущества может быть прекращена (п. 40 выше обозначенного информационного письма № 66). 

Такая ситуация наблюдается, если, к примеру, без сданного в аренду имущества основная деятельность компании невозможна. Данный признак суды непременно учитывают при изучении вопроса, касающегося законности сделки перенайма. Ваш юрист в обязательном порядке воспользуется информацией, указанной в постановлении ФАС МО по делу № А40-151327/09-150-1025, изданном 19.08.2010 г. 

Истец вправе добиваться признания сделки недействительной, так как она не была согласована всеми заинтересованными сторонами. Однако он обязан доказать, что компания прекратила свою деятельность вследствие заключения именно соглашения перенайма (постановление ФАС ЦО по делу № А14-13452-2007/406/29, изданное 16.09.2008 года). 

Юристы, отстаивающие разные позиции своих клиентов в зале суда, могут не сходиться во мнении по поводу признания договора перенайма крупной сделкой. Ведь ни имущество, ни имущественные права при таком переходе прав и обязанностей не отчуждаются. Значит подобная сделка быть признана крупной не может (постановления ФАС МО по делу № А40-45358/05-134-401, изданное 31.07.2006 года; постановление ФАС ЦО по делу № А09-15294/2008, изданное 07.10.2009 года). 

Если рассмотреть этот вопрос с другой стороны, то становится очевидным такой фактор: право аренды считается имущественным правом, так что по условиям договора перенайма пополняется состав имущества (ст. 128 ГК РФ). Выходит, что отчуждение имущества путем заключения договора юристы все-таки вынуждены признавать крупной сделкой. 

Изначально рекомендуется получить разрешение на совершение сделки перенайма от сотрудников уполномоченного органа фирмы, заключающей подобный договор. 

Столь выгодный договор имеет свои скрытые "подводные камни", хотя соглашение именно в этой форме законодатели предлагают заключать при перемене арендатора. Но только прежде ваш юрист обязательно получит согласие арендодателя. 

Этот документ будет являться своеобразной страховкой. Он окажется полезным даже в той ситуации, когда договор аренды подписывался с учетом неопределенного или очень продолжительного срока действия. Компетентный юрист в данном случае укажет на положения ст. 391 ГК РФ, напрямую касающейся обозначенной проблемы, то есть перевода долга и уступки требований. 

Если договор перенайма признают незаключенным, это еще полбеды. Бывшему арендатору гораздо опаснее держать ответ за действия нового арендатора, нарушающего правила и закон. Ведь оттягивание с оформлением договора перенайма возлагает всю ответственность именно на это лицо, то есть не на фактического, а на зарегистрированного арендатора.

Вывод: без содействия опытного юриста по земельным вопросам, практикующего в области заключения договоров, подписывать подобное соглашение крайне опасно!