Способы продажи
Компании могут повесить старые долги на нового жильца. Предусмотрено 3 метода заключения сделки, помогающие избежать неприятностей.
С задатка
Самый простой метод. Стороны оформляют основной договор купли-продажи или ДКП с последующим задатком.
При предварительном договоре документы регистрируются во время процесса. В нем должно быть указано, что вторая сторона вносит часть суммы. Эти деньги предназначены для погашения долга. Поэтому такой способ подходит для покупателей с ипотекой. Справку предоставляет управляющая компания (УК).
Приобретшее лицо знает, что у квартиры нет задолженностей. В отличие от аванса задаток дает гарантию согласно обеспечительной функции. Если сделка отменится по вине продавца, тот обязан вернуть указанные деньги в двойном размере. Виновный покупатель не получает ничего. Об этом говорится в ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
Но нужно помнить, что задаток идет в полную стоимость жилья и человек не сможет въехать до полного расчета.
После сделки
Обе стороны обращаются в банк в день сделки и арендуют ячейки для погашения задатка и стоимости недвижимости. После покрытия долгов собственник обязан предоставить квитанцию об уплате. Стороны подают договор в многопрофильный центр или региональную палату. Теперь продавец вправе получить вторую часть денег. Это условие прописывается в договоре.
Также возможен безличный расчет через аккредитив. Счета сдаются в разных банках.
Юридическая безопасность происходит за счет указания точной суммы и условий ее покрытия. За счет должника арендуется ячейка.
Другая негативная сторона — частый отказ банковских организаций в оформлении кредита.
Перевод долга
Условия операции описаны в ст. 391 Гражданского кодекса РФ. Она состоится, если кредитор дает предварительное согласие. В основном документе указывается цена недвижимости, подробности об процедуре и срок оплаты. Помимо размера долга указывается наименование и реквизиты управляющей компании.
Главным преимуществом такого способа является маленькое количество бумаг. Продавец получает всю сумму в отличие от предыдущего способа.
Первое преимущество не означает легкое оформление. Чтобы доказать факт оплаты, нужно брать письменные соглашения с ЖКХ и УК. На это уходит много времени. Не каждый нотариус согласится заверять сделку без необходимых бумаг.
Арест
Приобрести арестованное имущество могут физические и юридические лица. Главное его преимущество - цена меньше рыночной. Порой скидка доходит до 80%. Собственник не может продать арестованную недвижимость или ее часть. Ей можно распоряжаться после снятия обременения.
Принудительную продажу имущества совершает специализированная организация. Она обязана разместить информацию о недвижимость в различных информационных источниках. Данные о предмете торга указывается в печатных СМИ. Об этом говорится в ст. 87 Федерального закона РФ. После погашения долга имущество возвращается законному владельцу.
Физические лица
1. Поиск покупателя.
2. Получение разрешения. Собственник направляет заявление в инстанцию, которая наложила статус.
3. Устранить причину обременения.
4. Сбор бумаг.
5. Продажа квартиры.
6. Переход права собственности Кадастровую палату Росреестра.
Торги
Такие мероприятия проводятся в электронном виде. Информация о них публикуется территориальными органами Росимущества. Суд устанавливает изначальную цену и разрешает гражданам участвовать в мероприятии.
Желающие могут выбрать нужную им квартиру и подать заявку на платное участие в открытых торгах. После этого заключают договор о внесении задатка.
Если намерение потенциального покупателя не удовлетворилось, ему возвращают всю внесенную сумму. При повторных торгах стоимость снижается на 15%. Увидеть саму квартиру желающий сможет только после покупки.
Банк
Новый собственник может приобрести квартиру по сниженной ставке или по рыночной стоимости.
Скидка предоставляется при покупке в ипотеку. Банки, такие как Сбербанк, предоставляют специальные предложения. Квартира продается по рыночной цене, но при этом действует сниженная ставка. В этом случае клиент предоставляет отчет об оценке недвижимости. Остальные бумаги, включая ДКП собирает менеджер по ипотеке.
Банк устраивает свои торги. Конфискованная недвижимость продается по полной цене. Достойное состояние жилья оправдывает немалую стоимость. Недостаток состоит в том, что покупателю придется снимать залоговое обременение. Покупка и ипотека должны происходить в одном городе.
Проверка задолженности
Справка об общей сумме долгов нужна при всех видах сделки. Она определяет размер задатка или долга для покупателя. Показания счетчиков отражаются в отдельном документе.
Узнать о задолженности продавец может некоторыми способами.
Получение квитанции
Можно получить электронный экземпляр квитанции ЖКХ. Заявление пишется и направляется в отделение единого городского расчетного центра (ЕГРЦ). К нему заявитель прикладывает выписку из ЕГРН, оригинал и копию паспорта.
После входа в личный кабинет нужно выбрать соответствующую квитанцию, открыть в отдельном окне и распечатать. Предусмотрена кнопка для скачивания. Долг указан в графе «Состояние расчетов».
Сбор справки об отсутствии задолженности
Собственник берет ее в бухгалтерии управляющей компании или многофункционального центра. Ее можно получить дистанционно в базе данных исполнительных производств. Указанные долги не ограничиваются коммунальными услугами. Достаточно указать ФИО и дату рождения.
Поиск по лицевому счету
Запрос на оплату ЖКУ оформляется в ГИС ЖКХ. Он работает через Госуслуги. Услуга называется «Получение выписки из лицевого счета». Гражданин выбирает поставщика и заполняет специальную форму. В результате продавец получает справки и выписку.
Процесс продажи
1. Запрос выписок и бумаг у продавца. Он собирает большинство документов.
2. Обращение в Единый государственный реестр прав. В этой инстанции можно заодно узнать, находится ли объект сделки под арестом.
3. Обратиться в УК за необходимыми данными.
Документация
Для процедуры необходимы:
· паспорт;
· документы из федеральной налоговой службы;
· справка ЖКХ;
· выписка из ЕГРН;
· дополнительное соглашение о погашении долга по ЖКХ (в ДКП стороны указывают лицо, которое обязано уплатить долги, предыдущий владелец подтверждает право собственности).
Сроки
Разрешен реальный и консенсуальный способ оплаты. Следовательно, необходимо детально указать срок исполнения обязательств.
После того как гражданин получает право собственности, он обязуется оплатить долги по капитальному ремонту в течение 5 месяцев. Каждый день неуплаты зачисляются пени.
Риски
В новоприобретенной квартире могут запросто отключить электро- или водоснабжение. Невиновность приходится доказывать суду.
Уклонение
Если бывший собственник недобросовестно выполняет условия, другая сторона должна:
1. Получить актуальную выписку из ЕГРН. В ней указываются данные о новом собственнике.
2. Направить ее в УК, ТСЖ или многофункциональный центр. Работники изменят сведения о лицевом счете. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
Неприватизированная квартира
Не все граждане приватизируют недвижимость из-за бюрократии. Чтобы сделка оказалась выгодной, продавец снижает цену имущества.
Расходы
Обычно их размер составляет от 30 до 100 тыс. руб. Аренда одной банковской ячейки выйдет в 2 тыс. руб. в месяц.
Недействительная сделка
1. Неправильная приватизация. После совершения сделки в квартиру может вернуться человек, имеющий право жить в ней.
2. Подписание договора с несовершеннолетним без привлечения законных представителей. Нотариус обязан заверить такую сделку.
3. Совершение сделки с недееспособным. Такой статус вправе признать только суд.
Использование материнского капитала
Гражданин обязан предоставить справку об отсутствии задолженности. После этого государственные выплаты имеют юридическую силу. Погасить задолженность можно используя задаток.
