Как продать квартиру с обременением

Под обременением, как правило, понимается определенное законом или уполномоченными органами юридическое обязательство или запрещение на реализацию права собственности на недвижимость. Наиболее распространенный вид обременения квартиры является залог банка при ипотеке. Поэтому для осуществления сделки отчуждения квартиры собственнику следует получить согласие кредитора-банка или единоразово погасить кредит за счет авансированных средств покупателя.

Инструкция

1. Квартиры с обременением не являются желаемыми объектами для покупателей. Однако в ряде случаев приобретатели могут быть заинтересованы в таком варианте. Одним из стимулов подобной покупки может явиться обстоятельство реализации квартиры с обременением по цене ниже рыночной.
2. Схема продажи данного жилья немного сложнее, чем обычная купля-продажа квартиры. Существует два варианта совершения подобных сделок, отличающихся друг от друга принципиальным моментом, в какой момент и при каких условиях снимается залог с квартиры – до перехода прав собственности на покупателя или после.
3. В первом случае банк-кредитор дает согласие на смену собственника. В этом варианте на время регистрации держателем залога становится новый собственник жилья – покупатель. Он должен поместить все деньги за покупку квартиры в две банковские ячейки депозитария. В первую из них закладывается сумма, равная остатку кредита банку, остальная часть средств помещается в другую ячейку. После чего происходит подписание сторонами договора купли-продажи и предоставление его для регистрации в УФРС. После регистрация прав нового собственника, банк забирает остаток задолженности из первой ячейки и выдает покупателю письмо-разрешение на снятие обременения - залога. Деньги из второй ячейки забирает продавец обремененной квартиры.
4. При втором способе продажи продавец заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи и берет большой аванс, размер которого должен соответствовать остатку задолженности за продаваемую квартиру. Эту сумму продавец вносит на свой расчетный счет в банке-кредиторе. После чего банк снимает обременение с квартиры и выдает заемщику-продавцу письмо о том, что кредитные обязательства перед банком исполнены. Данное письмо является основанием для снятия обременения с квартиры. Оно предоставляется в УФРС при оформлении сделки купли-продажи. После регистрации перехода права собственности покупатель выплачивает оставшуюся сумму от стоимости квартиры продавцу, а сам становится владельцем необремененной квартиры.