Предпосылки снижения ипотечных ставок

Ипотека постепенно становится привычным инструментом на рынке недвижимости. Если в 2016 году около 25% квартир приобретались с использованием такого кредита, то в 2017 году их доля превысила 30%. Причем на первичном рынке с помощью ипотечных программ продается больше половины жилья.

Впервые о снижении ипотечных ставок до 7-8% высказался 1 марта 2018 года президент Владимир Владимирович Путин в Послании Федеральному Собранию. Президент сформулировал российским банкам задачу снизить ипотечную ставку до 7-8% годовых. На тот момент средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 9,85%.

Комментируя Послание, глава Сбербанка Герман Греф сообщил, что банк планирует снизить ставки по жилищным кредитам до семи процентов. Позже он уточнил, что это произойдет в течение "одного-двух лет". На текущий момент Сбербанк выдает ипотеку на покупку строящегося и готового жилья по ставке от 10% (без учета рекламных акций и льгот).

Глава ВТБ Андрей Костин придерживается мнения, что снижение ставок по ипотеке до 7% вполне реально, но для этого необходимо снижение ключевой ставки. По словам эксперта, если ключевая ставка будет снижена до уровня 5-6%, то процент по ипотечным кредитам сможет снизиться до 7%. Сейчас ключевая ставка ЦБ составляет 7,5%.

Так ли всё радужно?

Согласно исследованиям АИЖК, 45% российских семей хотят улучшить жилищные условия. В прошлом году три миллиона семей обзавелись собственным жильем. В планах Правительства - выйти на уровень в 5 миллионов. Для этого нужно ежегодно строить 120 миллионов квадратных метров, тогда как в последние несколько лет строят порядка 80 миллионов.

В Минстрое настроены оптимистично. "Если ключевая ставка Центробанка будет снижена, то выход на больший объем строительства жилья – а это вещи взаимосвязанные – планируется к 2025 году", - заявляют в ведомстве.

Однако не все эксперты считают, что всё будет так же радужно, как в прогнозах правительства. Количество ипотечных сделок растет исключительно в силу снижения процентной ставки, но никак не в силу роста доходов населения. Кроме того, уже сейчас количество новых договоров долевого участия (ДДУ) практически не растет. То есть, люди не стали покупать больше жилья. Просто то жилье, которое еще вчера покупали на личные сбережения, сегодня берут за кредитные деньги.

Вся доступность жилья, достигнутая за счет снижения ипотечных ставок, нивелируется в результате роста цен на жилье. Чтобы цена на жилье не росла, должно увеличиваться предложение. Однако в ближайшие три года договоры долевого участия заменят проектным финансированием: деньги за квартиру поступят застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию, а до этого будут храниться на специальных счетах. В итоге это приведет к росту стоимости квадратного метра, и ипотека, даже с пониженными ставками, станет недоступной для многих россиян.