Риски и гарантии долевого строительства

Случаи обмана участников долевого строительства по сегодняшний день привлекают внимание СМИ, а их митинги протеста проходят во многих городах. Поэтому и отношение к возможности купить квартиру на условиях долевого участия неоднозначное, и какой бы привлекательной не казалась ее стоимость, риск потерять вложенные деньги останавливает потенциальных инвесторов.

Долевое строительство под эгидой закона

Возможность участия в долевом строительстве привлекает многих людей, поскольку в этом случае они могут приобрести квартиру по доступной цене и даже в рассрочку. Стоимость таких квартир после того, как дома сдаются в эксплуатацию, повышается на 40-50%. Поэтому долевое строительство, при нынешних ценах на жилье, зачастую является единственным шансом приобрести квартиру и улучшить условия проживания. Но до 2005 года со-инвесторы или дольщики, физические и юридические лица, инвестировавшие свои деньги компаниям-застройщикам для строительства жилых многоквартирных домов, не имели никаких гарантий и, по сути, зависели от произвола этих застройщиков. Юридическими документами, на основании которых осуществлялось сотрудничество между застройщиками и инвесторами, были, в основном, договоры инвестирования или совместной деятельности. В них, как правило, не были проработаны механизмы такого взаимодействия, которые бы предоставляли достаточные гарантии инвесторам и страховали бы их от возможных рисков. Следствием этого стали многочисленные случаи, когда дольщики так и не смогли дождаться обещанных и оплаченных квартир, оставшись, в буквальном смысле, ни с чем. Собрав средства, инвесторы либо пропадали, либо объявляли себя банкротами, и взыскать с них что-либо становилось невозможным. В конце 2004 года, 30 декабря вступил в силу Федеральный закон, призванный защитить права субъектов долевого строительства. Он называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом документе устанавливается новый вид юридических отношений между компанией-застройщиком и дольщиками, которые регулируются отдельным договором об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве существенно отличается от любого другого договора – начать с того, что он подлежит государственной регистрации. Это значит, что ваша будущая квартира, адрес и номер которой обязательно должны быть указаны в договоре, будет внесена в государственный реестр объектов недвижимости, и ее владельцем будете числиться вы на основании данного договора. Такая предусмотрительность уже не позволит недобросовестному застройщику продать одну и ту же квартиру нескольким участникам строительства. Кроме того, в этом договоре в качестве обязательств застройщика указывается цена и точный срок, к которому он должен будет сдать многоквартирный дом в эксплуатацию и предоставить вам ключи от вашей квартиры. В обязанности участника долевого строителя, который выступает как заказчик, входит уплата указанной в договоре цены и приемка сдаваемого объекта недвижимости.

Заключая договор, проверьте, чтобы в нем был обязательно указан объект, цена и срок сдачи дома, при отсутствии одного из этих параметров, договор может быть признан недействительным.

Существующие риски долевого строительства

Но, как и всякая инвестиционная деятельность, долевое строительство оставляет вероятность риска даже сегодня. Недобросовестные компании-застройщики находят способ, как обойти закон. В частности, они предлагают заключать инвесторам не договора об участии в долевом строительстве, а, например, предварительные договора купли-продажи или схемы оплаты векселями, которые не гарантируют дольщикам той высокой степени защиты. В первом случае, вы не приобретаете право собственности и, заключив предварительный договор, должны будете рассчитаться с застройщиком после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Вы рискуете тем, что в результате квартира вам будет предложена по рыночной цене. Во втором случае, оплатив стоимость квартиры, вы получаете вексель, просто подтверждающий, что вы дали деньги компании-застройщику взаймы, и юридически никаких обязательств она перед вами, кроме денежных, не несет.

Компания-застройщик перед заключением договора и после него обязана предоставить вам полный пакет документов на объект: свидетельство на право собственности на землю, проектную документацию, ежеквартальную отчетность и пр.

Гарантии долевого строительства

При заключении договора об участии в долевом строительстве ваши права гарантированы государством. Более того, если вы частное лицо и собираетесь купить квартиру, которая будет использоваться вами для личных нужд, в действие дополнительно вступает еще один Федеральный нормативный акт – «Закон о защите прав потребителей». Поэтому на новую квартиру должен быть установлен гарантийный срок не менее 5-ти лет и в том случае, когда были обнаружены недостатки строительства, снизившие качество объекта, вы имеете право требовать у застройщика: - бесплатно устранить их в разумные сроки; - уменьшить цену, указанную в договоре; - возместить ваши затраты на устранение этих недостатков.