Перепланировка квартиры в ряде случаев просто необходима, к примеру, если изменилось количество членов семьи, а на покупку нового жилья нет средств. Но чаще всего такой шаг предпринимается собственниками для улучшения дизайна жилого помещения, расширения или уменьшения комнат, переноса сантехнических узлов. Подобные действия необходимо согласовывать, так как не все они допустимы, могут нанести вред целостности здания в целом, стать причиной обрушения строения или его части. Самовольная же перестройка наказуема, влечет за собой наказание в виде крупного штрафа и наложение обязательств по исправлению изменений.

Что можно и что нельзя менять в планировке квартиры

Перед тем, как приступить к созданию дизайн-проекта, нужно понять, какие действия необходимо согласовывать с госорганами, что считается мелкой корректировкой помещения, а какие изменения относятся к перепланировке. Существует четкий перечень того, что можно менять в квартире, а что нет. Разрешены на законодательном уровне следующие изменения без согласования:

  • замена окон, дверей и инженерных конструкций на аналогичные,
  • ликвидация встроенных шкафов, частичное утепление балконов и лоджий,
  • перемещение газовых и электрических плит без изменения подводящих коммуникаций,
  • монтаж кондиционеров или выносных антенн.

Согласовывать нужно работы, связанные с нарушением целостности вентиляционных систем, любых коммуникаций, несущих элементов здания, установку систем обогрева полов и балконов, изменение порядка размещения функциональных предметов в санузле без корректитровки размеров его площади, перенос дверных блоков в несущих и ненесущих стенах.

Категорически запрещено выполнять следующие перепланировочные работы в квартире: перемещать санитарные узлы (ванны, туалеты), увеличивать площадь комнат, кухни за счет переноса несущих стен, самовольно сокращать или увеличивать объем отопительной системы за счет ликвидации или установки радиаторов, сносить несущие перегородки или делать в них проемы любого размера.

Где нужно согласовывать перепланировку квартиры

Согласовать действия по перепланировке квартиры нужно еще на стадии создания проекта. Сделать это можно в местных административных органах самоуправления, подав туда заявление от имени собственника жилья. На основе этого заявления будет создана жилищная комиссия, которая ознакомится с технической документацией здания, где находится квартира, получит одобрение или отказ от архитектурных органов, из БТИ, и уведомит о решении заявителя.

Специалисты рекомендуют получить консультацию еще до создания проекта, чтобы определить объем и направление работ, возможности, и не тратить деньги на переделку расчетной документации, которую вправе создавать только тот, кто имеет должные знания и опыт в перепланировке квартир.

Если здание, в котором находится квартира, относится к памятникам истории или архитектурному наследию, то согласовывать перепланировку придется не только в жилищных и муниципальных органах, но и в тех, которые контролируют сохранность подобных объектов. Как правило, такие строения были возведены в прошлом веке или ранее, материалы при их постройке использовались натуральные, которые меняют структуру со временем.

Если перепланировка уже выполнена или квартира была куплена с несогласованной перепланировкой, то получить ее одобрение можно только в судебном порядке. Чаще всего суд выносит постановление не в пользу владельца квартиры с перепланировкой.

Алгоритм действий по согласованию перепланировки в квартире

Оптимальный вариант согласования перепланировки в квартире – поручить ее специалистам в области жилищного права. Но если такой возможности нет или не хочется тратить деньги на оплату их услуг, можно сделать это самостоятельно. Нужно быть готовым к тому, что процесс согласования будет довольно продолжительным, придется собрать пакет документов и пройтись по инстанциям, причем, иногда не один раз. Самостоятельное согласование перепланировки квартиры проходит в несколько этапов:

  • истребование в БТИ подробного технического плана квартиры и поэтажного плана здания в целом,
  • если квартира муниципальная, то необходимо обращение в местные органы самоуправления,
  • первичная консультация в жилищном органе, сбор пакета документов по перечню, полученному там,
  • создание дизайн проекта, технического плана перепланировки, составление расчетных документов и сметы,
  • вторичная консультация в жилищной комиссии и подача заявления на одобрение перепланировки,
  • получение разрешения на выполнение работ в Роспотребнадзоре, пожарной инспекции, архитектурном и проектировочном бюро, где будет выполнена проверка проекта и расчетных документов.

Порядок этапов может меняться, их количество - уменьшаться или увеличиваться, в зависимости от индивидуальных характеристик здания, даты его возведения. Свои требования к проведению перепланировки могут выдвинуть соседи (получить одобрение которых обязан собственник квартиры) или ТСЖ многоквартирного дома.

Какие документы необходимо собрать для одобрения перепланировки квартиры

Заявление на перепланировку квартиры должно сопровождаться целым пакетом документов. В обязательный перечень входят:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру или документы о социальном найме жилого помещения,
  • в случае если квартира принадлежит муниципалитету населенного пункта, необходимо предоставить согласие органов самоуправления на перепланировку,
  • документы, подтверждающие личность заявителя,
  • технический и кадастровый паспорт на жилое помещение,
  • если квартира расположена в здании, являющемся памятником, нужно получить разрешение соответствующих структур на внесение изменений,
  • разрешение на выполнение работ из МЧС и Роспотребнадзора,
  • согласие всех жильцов квартиры, заверенное у нотариуса,
  • согласие от жильцов из смежных квартир, так же нотариально заверенное.

Пакет документов прилагается к заявлению, написанному в строгом соответствии с установленной законодательством формой, с полным описанием планируемых изменений. Описывать работы необходимо во всех деталях, если нужно, подтверждая аргументы фактами, цифрами из расчетной документации и проекта. Важно понимать, что вначале комиссии ознакомится с заявлением, и уже на основе полученной из него информации, будет просматривать прилагаемые к нему документы. Решение комиссия обязана принять и озвучить заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента подачи просьбы.

Чем грозит собственнику несогласованная перепланировка квартиры

Самовольное изменение планировки квартиры, не согласованное с соответствующими государственными органами и не одобренное ими, может обернуться неприятными последствиями для собственника:

  • наложение крупного штрафа, необходимость выполнения требования по восстановлению изначальной планировки, что оборачивается серьезным ущербом для семейного бюджета,
  • невозможность осуществления юридических действий – дарения, продажи или сдачи в наем жилого помещения,
  • несение уголовной ответственности, если в результате перепланировки квартиры произошло частичное или полное разрушение строения, где она находится, причем независимо от наличия или отсутствия человеческих жертв,
  • судебные тяжбы с соседями, которые были против выполнения таких работ и понесли ущерб из-за перепланировки.

Важно понимать, что скрыть перепланировку квартиры в многоэтажном здании практически невозможно. Она будет выявлена при плановом осмотре коммуникаций, в ходе визита представителей ТСЖ или соседей, на стадии выполнения ремонтных работ, которые сопровождаются шумом (снос перегородок, создание новых проемов, перенос сантехники). Выявление несанкционированной перепланировки на стадии проведения работ также грозит наложением штрафных санкций, требованием по прекращению деятельности и восстановлению помещения в соответствии с первичным проектом помещения.

Согласование перепланировки по факту через судебные органы

Регулировка перепланировки квартир и домов осуществляется правовыми актами законодательства РФ – статьями 25 и 26 Жилищного кодекса, статьями 7.21 и 7.22 КоАП (кодекса об административных правонарушениях). Обращение в суд необходимо тогда, когда получен отказ в разрешении на перепланировку или она уже выполнена, но не узаконена, в случае, если куплена квартира с несанкционированной перепланировкой.

Тем, кто получил отказ, нужно получить в БТИ или инстанции, куда было подано заявление, письменный перечень аргументов в пользу запрета перепланировки с подписью руководящего работника организации. Алгоритм действий обращения в суд должен быть следующим:

  • подготовка пакета документов, подтверждающих личность заявителя и его право собственности на квартиру (дом),
  • вызов специалиста БТИ для фиксации факта уже выполненных работ по перепланировке помещения,
  • вызов специалистов из МЧС, архитектурной службы и Роспотребнадзора для осмотра квартиры и документального подтверждения безопасности перепланировки,
  • подача заявления в суд.

Если у заявителя нет юридических знаний и опыта ведения судебных разбирательств, то ему лучше обратиться за помощью к специалисту в области жилищного права. Статистика говорит о том, что большинство судебных постановлений этого плана выносится не в пользу собственника квартиры, где была выполнена несанкционированная перепланировка.