Что меняется в оформлении дачной недвижимости в 2016-2020 гг.

Внесенные в земельное законодательство изменения, действующие с марта 2015 года, во многом касаются именно дачной недвижимости. Причем данные изменения как упрощают процедуру оформления таких объектов, так и ограничивают это право.

Автор статьи: Закиян Элита, юрист "Содружества Земельных Юристов"

Право «дачной амнистии»: сроки действия и риски для тех, кто не успеет?

Благодаря введенным в законодательство нормам, сроки действия закона «о дачной амнистии» были снова продлены:  - в отношении жилья (а именно: индивидуальных жилых домов) срок действия дачной амнистии продлен до 01.03.2018 года. Это означает, что до этой даты есть возможность зарегистрировать право собственности на жилой дом, даже если на него нет разрешения на строительство и акта на ввод в эксплуатацию.  Следует помнить, что при оформлении права собственности на жилой дом после этой даты, указанный документ необходимо будет представлять в регистрирующий орган. - в отношении земельных участков срок окончания действия дачной амнистии - 31.12.2020 года. Таким образом, дачная амнистия в настоящее время позволяет в установленный срок оформить право собственности на земельный участок без обращения в суд.

Обязательное межевание земельных участков – успеть до 2018 года!

С 1 января 2018 года законом будет установлен запрет на распоряжение земельными участками, границы которых не уточнены. Данный закон не имеет исключений. То есть, если в установленном порядке до 01.01.2018 года не будут проведены кадастровые работы в отношении земельного участка, то таким участком нельзя будет распоряжаться в полной мере (продать, подарить, сдать в аренду, обменять и т.д.). При этом наличие либо отсутствие свидетельства о праве собственности или иного правоустанавливающего документа не имеет значения. Таким образом, до указанной даты необходимо провести кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельных участков и получить кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

Комплексные (массовые) кадастровые работы: кто и чем рискует?

С 2015 года уполномоченные органы местного самоуправления района или округа, органы исполнительной власти субъектов РФ вправе проводить в отношении каждого населенного пункта, а также территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан комплексные кадастровые работы.  Цели данных работ: - уточнение границ земельных участков,  - установление и (или) уточнение местоположения объектов, размещенных на участках,  - образование земельных участков, в т.ч. общего пользования, занятых улицами, проездами и др.,  - исправление кадастровых ошибок. При этом будут применяться новые правила уточнения границ земельных участков, а именно: согласование границ земельных участков планируется проводить специальной согласительной комиссией на собраниях правообладателей таких земельных участков. Персональное уведомление правообладателей участков не будет осуществляться. А в случае несогласия с результатами данных мероприятий возникшие споры могут быть разрешены только в судебном порядке в течение 15 лет со дня внесения сведений в ГКН. Отметим, что проведение комплексных кадастровых работ возможно только после утверждения проектов межевания территорий. Поэтому до утверждения данных документов есть возможность провести кадастровые работы в отношении своего объекта с учетом его фактического использования. Таким образом, в отношении своего объекта недвижимости, подлежащего уточнению, целесообразно провести кадастровые работы и внести соответствующие сведения в ГКН во избежание возможных спорных ситуаций в будущем, разрешить которые будет достаточно проблематично.

Ужесточение ответственности для дачников – штрафы от кадастровой стоимости.

С 20 марта 2015 года действует редакция КоАП РФ, согласно которой:  - неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения с/х производства или осуществления иной связанной с таким производством деятельности в течение установленного срока влечет наложение штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка (п.2 ст.8.8 КоАП РФ); - неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока влечет наложение штрафа на граждан в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка (п.3 ст.8.8 КоАП РФ). - самовольное занятие земельного участка или его части, а также использование участка без имеющихся на то прав влечет наложение штрафа на граждан в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка. Кодекс также устанавливает размер штрафа, даже если кадастровая стоимость объекта не определена. При этом законом не предусмотрен конкретный срок, в течение которого лицо обязано использовать принадлежащий ему на праве собственности участок. Более того, не указаны основания, по которым определяется неиспользование земельных участков для жилищного строительства, садоводства и огородничества. Поэтому отсутствие таковых может послужить для проверяющих органов «двигателем» в получении доходов в бюджет. 

Пора выйти из тени – время платить налоги.

По своей сути массовые кадастровые работы являются правовой возможностью органов власти проводить кадастровый учет объектов, несмотря на волеизъявление самих собственников, с целью обеспечения налоговых выплат теми, кто до сих пор не платил. Поэтому уже с 1 января 2017 года за несообщение (несвоевременное сообщение) в налоговые органы о наличии объектов недвижимости в отношении физических лиц будет введена налоговая ответственность. Размер штрафа составит 20% от неуплаченной суммы налога.  Обязанность сообщать о наличии имущества возникает у налогоплательщиков – физических лиц только в случае неполучения ранее налоговых уведомлений и неуплаты налогов. Отметим, что граждане, добровольно заявившие о наличии объектов налогообложения, с которых имущественный налог не уплачивался, могут начать платить его с того года, когда обратились с заявлением. А вот после переходного периода в случае получения сведений о таких объектах из иных источников налоги в отношении них будут исчисляться за три предыдущих года.  Таким образом, проведение в настоящее время самим собственником объекта кадастровых работ обеспечит ему сохранность объекта в том виде, в котором он им пользуется долгое время, а также собственник избежит в дальнейшем мер ответственности и излишних финансовых потерь.

ЕГРН: что изменится для дачников?

С 1 января 2017 года вступает в силу ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Главным новшеством данного закона является то, что кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее будут объединены в единую систему учета и регистрации. Таким образом, будет создан достоверный (полный и качественный) источник информации о недвижимом имуществе.  При этом Закон значительно сокращает срок на проведение учета объекта недвижимости в кадастре и регистрации прав на него – 10 рабочих дней на обе процедуры. Более того, внесение сведений в ЕГРН возможно посредством межведомственного взаимодействия: при поступлении документов из органов власти Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении. То есть, правообладатель такого объекта может избежать затрат на проведение процедур по оформлению объекта. Данный закон для собственников дачных участков является наиболее значимым, поскольку поможет разрешить многие споры, связанные с недостоверными и противоречащими друг другу сведениями из многочисленных реестров, сократит число обращений в суды и связанных с ними издержками.

Таким образом, можно сделать вывод, что большинство нововведений направлены на повышение базы налогов на недвижимость и, соответственно, пополнение бюджета государства.  Однако, как показывает практика, выгоднее быть добросовестным, чтобы избежать еще бо́льших финансовых потерь и сохранить свой объект в исходном виде.