Добрый день! Из вашего вопроса не ясно, кто собственник квартиры, в каком документе расписалась ваша мама, и в каких документах она у вас «третье лицо». Возвратить 13 % может лицо, которое понесло расходы, то есть приобрело недвижимость. Если квартиру приобрела ваша мама, и в свидетельстве о праве собственности её имя, то и правом на возврат налога воспользоваться может только она (если ранее не воспользовалась этим правом). Если квартира приобретена в общую долевую собственность, то есть и вы и ваша мама владеете квартирой в равных долях, то и вычет можете получить каждая в соответствии со своей долей.