Можно ли продать или подарить квартиру в ипотеке

При приобретении квартиры в кредит, заемщик должен понимать, что это не только возможность жить в собственном жилье, но и принятие на себя определенных обязательств. Возможно, при подписании кредитных документов ситуация может быть одна, но проходят годы, ипотека все еще выплачивается, а жизнь меняется, растут дети, которым хочется подарить жилье, особенно, если они хотят жить отдельно, появляется необходимость в покупке дома, что возможно только при продаже имеющегося жилья и т. д.

Что делать, если появилось желание продать или подарить обремененную ипотекой квартиру?

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Продать такую квартиру можно. Но при выполнении определенных условий.

Вариант 1 — полная выплата долга перед банком

Первый вариант самый удобный. Но имеются нюансы. Если вы не хотите или не можете больше платить кредитные взносы и готовы ради этого расстаться с квартирой, тогда можно выставить ее на продажу. Когда найдется покупатель, ему необходимо разъяснить всю предстоящую процедуру. Прежде всего, он должен понимать, что до момента перехода права собственности на него, пройдет время. И еще он должен знать, что денежные средства он понесет в банк для выплаты остаточной суммы по кредиту владельца квартиры. Вот это все нужно очень грамотно оформить. Предварительно рекомендуется покупателю или обеим сторонам прийти в банк и получить полное одобрение предстоящей сделки. Когда покупатель убедится, что данный конкретный банк проинформирован о намерениях покупателя и продавца, специалист банка разъяснил все детали, озвучил сроки подготовки документов со стороны банка, он может быть спокоен.

Бывают ситуации, когда собственник квартиры уже практически полностью рассчитался с банком по ипотеке или остался какой-то долг в сумме намного меньшей суммы продажи. В этом случае обе стороны должны прийти в банк и получить конкретную информацию по данной сделке, а сама процедура может быть следующей. Покупатель передает задаток в размере остатка долга продавца перед банком. Если сумма большая, то лучше если покупатель сам внесет денежные средства на счет продавца, тогда он удостоверится, что деньги пошли по назначению. Другой гарантии, что продавец не потратит деньги на другое, нет. Банк готовит документы о выполнении обязательств продавца, снимает обременение с квартиры и после всего этого покупатель выплачивает остаток за покупаемую квартиру. К этому моменту квартира будет уже «чистой». Есть одно «но». Когда банк сообщит, что обременение снято, перед сделкой и полным расчетом обязательно проверьте это. Часто бывает, что письмо банка не дошло до регпалаты или кто-то просто не снял обременения. Лучше перепроверить и заказать выписку из ЕГРН. Убедившись, что никаких записей об обременениях нет, можно готовить договор купли-продажи и идти на сделку.

Вариант 2 — получение письменного согласия банка

Этот вариант можно назвать возможным теоретически. И вот почему. Пока действуют условия кредитного (ипотечного) договора, банк является залогодержателем квартиры. То есть никаких действий по отчуждению квартиры собственник производить не может. Только с согласия банка.

В свое время банк выдал кредит на покупку недвижимости определенному человеку. Перед этим служба безопасности банка проверила доходы и расходы заемщика, его возможность платить по кредиту и выдала денежные средства. Теперь продавец квартиры предлагает банку ее продать, а по сути сменить заемщика. В этом случае все обязательства по кредиту переходят к новому собственнику. Чтобы это сделать практически, покупатель квартиры должен предоставить все документы, подтверждающие его финансовую способность продолжать вносить кредитные платежи. Это долго. И на деле невыполнимо. Просто банки не хотят, скажем так, заморачиваться с новым заемщиком. Работы в банке много, желающих получить кредиты еще больше, зачем им давать согласие на сделку, если по данной квартире уже вносятся платежи и все оформлено.

Но и в этом случае есть исключения. Если продавец не выплачивает суммы по кредиту вследствие каких-то причин или у него постоянные просрочки, то банк может рассмотреть вопрос продажи этой квартиры, то есть передачи по ней обязательств другому человеку. Для банка такая процедура выгоднее, чем выставление квартиры на торги и все неприятные действия, предшествующие этому.

 

 

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Законом предусмотрено право собственника квартиры оформить на нее дарственную, но с одной оговоркой — с согласия залогодержателя. А находится квартира в залоге у банка. Значит нужно получить согласие банка. Все просто. Но не в реальной жизни. Чтобы узнать точно, можно ли подарить конкретную квартиру, нужно еще раз перечитать условия кредитного договора. Если в нем прописано право и условия дарения квартиры, то этой информации и нужно следовать. Если нет, то в соответствии с законодательством РФ подарить ипотечную недвижимость можно. Но все равно с согласия банка. Однако банки не идут на такое. Ведь вместе с квартирой передаются и обязательства по выплате кредита, что и в случае с продажей. А сможет ли платить одаряемый стабильно — неизвестно.

Однако есть способ сделать такую сделку возможной. На это нужно иметь веские причины. Например, если клиент сообщит банку, что не может больше выплачивать основной долг и проценты, банк задумается о смене заемщика и даже потратит время на изучение финансового положения другой стороны. Или если заемщик докажет, что у него плохое здоровье, банк тоже может пойти на согласование сделки по дарению.

Совет:

Перед подписанием кредитных документов обратите внимание на все пункты, касающиеся вопросов отчуждения, прописки детей, досрочного погашения долга. Постарайтесь заранее предусмотреть возможные планы на будущее. Если интересующих вас пунктов в договорах нет, попросите банк внести их.