Особенности и преимущества субаренды
Передача съемной квартиры в третьи руки вполне возможна и зачастую является достаточно выгодным мероприятием. Например, арендатору удалось найти жилье по более выгодной стоимости, но он не желает либо не может расторгнуть уже имеющийся договор аренды. В этом случае он может сдавать первую квартиру другим жильцам по более высокой цене, а сам - проживать во второй, что позволит получать дополнительный доход.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, передача частной собственности в субаренду должна осуществляться только по согласию собственника. При этом соответствующая возможность должна быть прописана в первоначальном договоре аренды недвижимости: если собственник запретил сдавать квартиру кому-либо еще, жильцы не имеют права действовать в своих интересах. Наконец, срок субаренды не должен превышать срока аренды, что вновь оговаривается в соглашении с владельцем жилплощади.
Защита прав собственника при сдаче квартиры в субаренду
Владельцу частной собственности необходимо крайне ответственно подходить к составлению условий договора по сдаче ее в аренду. Ни в коем случае не допускается передача недвижимости в другие руки по устному соглашению: в этом случае арендатор наделяется значительными правами на распоряжение полученным имуществом, в том числе сможет сдавать его в субаренду на своих условиях.
Если собственник не уверен, стоит ли допускать повторную аренду имущества кем-либо, а также наделять арендатора иными правами, необходимо включить в договор специальный пункт, в соответствии с которым условия соглашения могут быть изменены в любой момент, либо оно может быть расторгнуто в одностороннем порядке. С одной стороны, отсутствие видимых запретов в договоре не отпугнет потенциальных арендаторов, а с другой – всегда будет возможность потребовать от съемщика прекращения тех или иных действий по отношению к недвижимости.
Кроме того, договор аренды должен иметь четко прописанный срок действия, предусматривать размер, способы и сроки оплаты (включая коммунальные платежи), а также содержать опись и состояние находящегося в квартире имущества. Желательно также застраховать квартиру вместе с имуществом, чтобы сохранять спокойствие за нее. Только эти меры позволят защитить недвижимость от противозаконных и опасных действий со стороны арендатора и субарендатора.
Отстаивание прав на частную собственность
Владельцу жилплощади необходимо знать поименно всех лиц, арендуемых ее в соответствии с договором, а также контакты для связи с ними. При обнаружении в квартире посторонних лиц либо иных следов нарушения соглашения об аренде нужно незамедлительно связаться с арендатором и выяснить все детали ситуации.
Если квартирант нарушил договор и начал сдавать жилье в субаренду без ведома хозяина, необходимо потребовать от него прекращения противозаконных действий под угрозой расторжения договора о временном пользовании имуществом. При отказе в выполнении соответствующих действий (либо если человек не выходит на связь) собственник должен обратиться в мировой или районный суд по своему месту жительства, составив исковое заявление.
В иске изложите, какие права собственника были нарушены, а также приложите копии договора на аренду и свидетельства о собственности на квартиру. Обратите внимание, что заявление должно составляться от имени всех совладельцев жилплощади с указанием их паспортных данных (мужа и жены, находящихся в доле родственников и т.д.). Также нужно будет указать данные всех арендаторов, причастных к нарушению. Желательно сообщить о наличии свидетелей (например, соседей или участкового), которые бы могли зафиксировать факт незаконного проживания в квартире посторонних лиц. После рассмотрения дела суд вынесет постановление о выселении из квартиры субарендатора и пересмотра условий соглашения с собственником.
