Долларовая ипотека: как провести рефинансирование

Ипотечный кредит в иностранной валюте привлекает заемщиков процентной ставкой, которая значительно ниже, чем предлагают банки при рублевом кредитовании. Поэтому, выбирая кредитную валюту, многие люди предпочитали рублю, например, доллар. Казалось бы, выгода очевидна, но жизнь вносит свои коррективы.

Долларовый кредит для многих людей, взявших в этой валюте ипотеку, оказался бомбой замедленного действия. Оказалось, что он выгоден только тогда, когда выполняется одно из двух условий: курс рубля строго стабилен либо заемщик получает зарплату в долларах.

Десятки тысяч людей, взявших ипотечные кредиты в долларах при курсе 30 – 35 рублей, оказались в ситуации, кода стоимость доллара увеличилась почти в два раза. При таком раскладе все прелести валютной ипотеки не просто растаяли, а превратились в ярмо на шее заемщиков, у которых рублевая зарплата осталась прежней.

Естественно, многие из них потеряли возможность производить ежемесячные платежи. Поэтому государству пришлось вмешаться в сложившуюся ситуацию. В федеральном бюджете были предусмотрены средства, с помощью которых, оказавшиеся в тяжелой ситуации заемщики смогли реструктуризировать свои задолженности.

Реструктуризация предполагает: снижение размера платежей, при увеличении периода кредитования, а также изменения периодичности этих платежей, возможные варианты – ежемесячные, квартальные, годовые выплаты.

Для оформления реструктуризации необходимо придти в свой банк, проконсультироваться с кредитным специалистом и написать заявление, в котором указать причины финансовых проблем и условия, при которых заемщик может выполнить свои обязательства перед банком.

Необходимо знать, что при реструктуризации можно получить отсрочку платежей, а также изменение действующей по договору валюты.

Менеджеры банков могут предложить еще один вариант решения проблемы – рефинансирование действующего кредита. Оно представляет собой полное переоформление кредита на условиях, приемлемых для заемщика, при этом иностранная валюта меняется на российскую и новый договор оформляется в рублях.

Если называть вещи своими именами, то рефинансирование – есть ничто иное, как перекредитование, то есть получение нового кредита с целью погашения старого. Чаще всего рефинансирование производится со сменой банка – кредитора, который предлагает более выгодные условия кредитования. Хотя можно договориться и со своим банком.

Что нужно посчитать при желании рефинансировать свой долг? Во-первых, всегда необходимо помнить, что перекредитование имеет смысл лишь в том случае, если оно улучшает условия кредита. Сегодня рыночная ситуация складывается таким образом, что есть тенденция к улучшению условий, предлагаемых банками, по сравнению с несколькими годами ранее.

Уже только это может подтолкнуть заемщика к рефинансированию, но в любом случае ему придется воспользоваться калькулятором, чтобы посчитать плюсы и минусы, этого действия.

Прежде всего, необходимо определить выгоду от разницы в процентной ставке между существующим и планируемым новым договором. Не факт, что она окажется выгодной заемщику.

Еще один момент для определения смысла рефинансирования – суммыапроцента, уже уплаченного заемщиком по старому договору. По существующей практике график кредитных платежей сначала предусматривает выплату процентов, а уж потом сумму основного долга.

В этом случае необходимо посчитать имеет ли смысл проводить рефинансирование в условиях, когда кредит выплачивается уже много лет. Не станут ли проценты по новому кредиту дополнительной финансовой нагрузкой и потерями для семейного бюджета. В данном случае сэкономить на процентах, которые уже фактически выплачены не получится.

Еще одной статьей расходов в случае рефинансирования являются затраты на оформление необходимых документов. Они включают в себя комиссию банка, либо брокера, оформляющего ипотечный кредит, страховые выплаты, среди них – страхование недвижимости, передаваемой в ипотеку, а также страхование здоровья и жизни заемщика.

Только посчитав все цифры уже состоявшихся и предстоящих финансовых операций можно определить стоит или нет идти на такой шаг, как рефинансирование ипотеки.

Если же решение принято, то первым условием, в случае смены банка – кредитора, необходимо получить согласие финансовой организации, выдавшей первоначальный кредит, и которая владеет правом на заложенную недвижимость.

Для этого банку, который, естественно, не желает отпускать клиента, можно предложить сделать перекредитование под отлагательным условием. Оно предполагает что заемщик в указанные сроки гасит первый кредит и освобождается от залоговых обязательств, после чего оформляется с выбранным банком залог по новому договору перекредитования.

Значительно упрощает процедуру наличие у заемщика другого залогового объекта, тогда, если в договоре с первым банком нет ограничений в досрочном погашении кредита, чинить препятствия он никак не сможет.