Договор долевого участия


Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - это основной нормативно-правовой акт, регулирующий взаимоотношения между застройщиком и инвестором в процессе строительства многоквартирного жилого дома и после завершения стройки.

В частности, статья 4 этого нормативно-правого акта предусматривает, что такие отношения должны быть оформлены документом установленного образца - договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который содержит в себе все основные условия сделки, заключаемой между инвестором и застройщиком.

Так, пункт 4 этого раздела действующего законодательства четко устанавливает, какие именно разделы должен содержать в себе каждый договор, который является действительным. К ним относятся подробное и ясное описание объекта, то есть квартиры, которую инвестор должен получить по окончании строительства, срок ее постройки и передачи инвестору, цену квартиры и некоторые другие сведения. При этом в случае, если хотя бы одно из перечисленных условий в договоре будет отсутствовать, такой документ с точки зрения законодательства будет считаться недействительным.

При этом в случае нарушения застройщиком своих обязательств по договору, например, затягивания сроков сдачи объекта, инвестор может взыскать с него неустойку, которая будет составлять 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день такой просрочки. Например, при цене квартиры в 2 миллиона рублей и текущем значении ставки рефинансирования, равном 8,25%, неустойка за день просрочки сдачи квартиры составит 452 рубля.

Регистрация договора


Фактически договор долевого участия в строительстве является документом, призванным прежде всего обеспечить соблюдение законных прав и интересов инвестора, поскольку он в рассматриваемой ситуации находится в уязвимом положении: вкладывая собственные деньги или привлекая ипотечный кредит для осуществления замыслов застройщика, на период строительства он остается без денег и без квартиры, а потому находится в зоне риска вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию.

Поэтому действующее законодательство, помимо самого факта заключения такого договора, предусматривает дополнительные инструменты защиты интересов инвестора. К ним, в частности, относится государственная регистрация договоров долевого участия в органах юстиции, предусмотренная пунктом 3 статьи 4 закона № 214-ФЗ. При этом, в соответствии с указаниями данного пункта, договор считается заключенным не с момента его подписания сторонами, то есть застройщиком и инвестором, а именно с момента государственной регистрации.