Что такое переуступка права при продаже квартиры

В гражданско-правовых взаимоотношениях переуступка права оформляется как договор цессии. Это довольно распространенная схема, позволяющая приобрести права на квартиру в многоэтажной новостройке у предыдущего дольщика. Но, несмотря на свою популярность – на этапе сдачи квартир почти 90% и них приобретаются по договорам цессии, эта сделка может быть достаточно рисковой.

Особенности долевого строительства

После того, как в начале 2005 года вступил в действие Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», у дольщиков, подписавших с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, появилась возможность переуступить свое право на строящуюся квартиру третьему лицу. Переуступка права на недвижимое имущество возможна, в соответствии со ст. 382 Гражданского Кодекса РФ и ст. 11 этого закона, в любой момент после того, как договор долевого участия был надлежащим образом зарегистрирован в органах Росреестра и до того, как дольщиком был подписан передаточный акт на квартиру.

Поскольку не секрет, что на этапе строительства, особенно в его начале, приобрести квартиру можно по вполне доступным ценам, вариант переуступки права является довольно привлекательным для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Другой вопрос – причины, по которым первоначальный дольщик – цедент - хочет продать строящуюся квартиру по договору цессии, уступив свое право на недвижимость новому участнику долевого строительства - цессионарию.

Риски, возникающие при заключении договора цессии

Одной из распространенных причин, по которой дольщик хочет переуступит право, могут являться его долги перед застройщиком. Поэтому прежде, чем цессионарий будет подписывать договор цессии, ему необходимо уточнить у застройщика, имеется ли задолженность по внесению очередных платежей за квартиру.

Еще одна причина, по которой цедент захотел избавиться от квартиры – это ставшие ему известными сведения о нарушениях качества строительства или о предстоящем банкротстве компании-застройщика, за действия которого он перед цессионарием ответственности не несет. Если новый дольщик даже и захочет расторгнуть договор, ему это не удастся и все претензии он сможет предъявить только застройщику и только в судебном порядке.

С другой стороны, цессионарий должен знать, что договор переуступки прав может быть признан недействительным, если не выполнен ряд существенных условий. Например, заключен он может быть только после того, как цедент полностью рассчитался с застройщиком и выплатил ему цену договора. Подтверждением этому является соглашение о зачете взаимных требований. Кроме того, обязательным условием договора цессии является получение письменного согласия застройщика на переуступку права. И, конечно, для его заключения потребуется разрешение кредитной организации, если цедент приобретал квартиру по ипотеке.