Долгосрочный договор аренды нежилого помещения предусматривает передачу объекта другому лицу на определенный срок. За пользование арендованным объектом собственник будет получать вознаграждение, размер которого стороны определяют самостоятельно. Обязательным требованием ГК РФ является регистрация долгосрочного договора в Росреестре с внесением сведений в ЕГРН.

Что такое долгосрочный договор и зачем он нужен

По условиям арендного договора у арендатора возникает право пользования нежилым помещением – арендовать объект можно для размещения торговой точки, для открытия офиса, либо для иных целей, не связанных с проживанием граждан. Арендатор не может продать или обменять помещение, однако вправе передавать его в субаренду, если такое право будет предоставлено основным договором. Жилое помещение может быть сдано только для проживания граждан, поскольку имеет строго определенное целевое назначение. Предметом договора могут являться:

  • помещения, расположенные в многоквартирном доме, переведенные в статус нежилых объектов;
  • помещения в нежилом здании;
  • часть нежилого помещения или здания, в том числе определенная часть общей торговой площади.

Стороны самостоятельно определяют все условия договора, в том числе его срок. Именно с продолжительностью арендных отношений связана необходимость регистрации договора в Росреестре. Эта обязанность возникает, если срок действия договора превышает 1 год. Если срок аренды не превышает года, такой краткосрочный договор не нуждается в регистрации и вступает в силу с момента подписания обеими сторонами.

Зачем необходимо оформлять долгосрочные договоры и проходить регистрацию, если закон позволяет неоднократно оформлять и продлевать аренду на срок менее года? Выделим наиболее распространенные причины, по которым арендатор заинтересован в официальном оформлении договора на долгосрочный период:

  • чтобы получить гарантию, что собственник не откажет в продлении краткосрочного договора – если договор заключен на срок менее года, принудить собственника к продлению аренды практически невозможно;
  • для планирования предпринимательской деятельности, в том числе для инвестиций в бизнес, закупке дорогостоящего оборудования с учетом характеристик помещения, его целевого назначения и т.д.;
  • для получения лицензий на определенные виды деятельности – например, алкогольная лицензия выдается при наличии собственного помещения, либо при его аренде на срок более года;
  • для подтверждения постоянного адреса юридического лица при обращении за кредитом, привлечении инвесторов и т.д.

Типичным примером необходимости в долгосрочной аренде является открытие магазина для торговли алкогольной продукцией. Алкогольная лицензия выдается не только при наличии помещения в долгосрочной аренде, но и при соблюдении ряда требований к его характеристикам. В частности, магазин должен быть оборудован охранной сигнализацией, отдельным помещением для хранения алкоголя и т.д. При невыполнении указанных требований, алкогольная лицензия не выдается до устранения всех замечаний.

Комментарий специалиста. В зависимости от целей коммерческой деятельности арендатора, может потребоваться перепланировка или переустройство помещения. В этом случае может меняться конфигурация основных и вспомогательных помещений, перераспределяться площадь, возводиться или сноситься перегородки и стены. При таких обстоятельствах сторонам потребуется не только зарегистрировать договор, но и согласовать перепланировку и переустройство, а также провести кадастровый учет изменений.


Нормативное регулирование долгосрочной аренды

Основной перечень требований к оформлению сделок аренды предусмотрен ГК РФ. Обязательным условием является соблюдение письменной формы договора, так как передача помещения арендатору по устной договоренности не повлечет юридических последствий. На федеральном уровне в 2018 году действуют следующие законодательные нормы:

  • Общая часть ГК РФ предусматривает правила совершения сделок, оформления договоров и исполнения обязательств, в том числе и при аренде недвижимости;
  • в главе 34 ГК РФ содержится комплекс статей, регламентирующих условия аренды (в отдельный блок выделены статьи, предусматривающие аренду зданий и сооружений);
  • Федеральным законом № 218-ФЗ регламентированы правила кадастрового учета и регистрации при совершении сделок с недвижимостью, в том числе долгосрочной аренды

Если сторонам предстоит согласовать перепланировку или переустройство арендуемого помещения, им нужно учитывать нормы ЖК РФ, региональные и муниципальные акты. Для урегулирования спорных вопросов следует учесть положения судебной практики, а также ведомственных инструкций, писем и актов.

Комментарий специалиста. Чтобы получить разъяснение по нормативному регулированию аренды, и заранее устранить все спорные моменты, воспользуйтесь бесплатной консультацией специалистов компании «Смарт Вэй» по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru. Мы ответим на все интересующие вопросы, окажем сопровождение при оформлении договора аренды и его регистрации в Росреестре.

Главные пункты договора – описание каждого пункта

Сдать недвижимость в аренду может только собственник. Соответственно, если нежилое помещение находится в долевой собственности, для оформления договора требуется получить согласие от каждого владельца долей. Оптимальным вариантом является выдача доверенности на одного из собственников, который будет представлять интересы всех правообладателей.

Жилое помещение, которое передано гражданам по договору социального найма, не может выступать предметом аренды. Также такие квартиры невозможно продать или обменять. Если жилье по найму будет приватизировано, допускается передача его в аренду только для проживания. Чтобы помещение могло использоваться под коммерческие цели (магазины, киоски, павильоны и т.д.), оно должно иметь статус нежилого объекта.

В ГК РФ содержится требование только об одном существенном условии договора аренда – стороны должны определить его предмет. Для этого в договоре указываются следующие сведения:

  • тип объекта и его целевое назначение – например, нежилое помещение, павильон, торговая площадь и т.д.;
  • кадастровый номер объекта – присваивается каждому объекту недвижимости после постановки его на кадастровый учет;
  • основные характеристики объекта – площадь, этажность, внутренние объекты и т.д.

В 2019 году сдать в аренду можно только объект, ранее поставленный на кадастровый учет. В противном случае Росреестром будет вынесен отказ в регистрации договора. Устранить это препятствие можно одновременно с обращением на регистрацию – необходимо получить техплан через кадастрового инженера и подать заявление на объединенную процедуру.

Перечень дополнительных пунктов стороны определяют по взаимной договоренности. Для полноценной защиты интересов арендодателя и арендатора нужно указать в соглашении следующие пункты:

  • срок действия договора – по закону, можно оформить договорные отношения на срок до 5 лет включительно, либо указать правило о неопределенном сроке действия;
  • размер арендных платежей и порядок их перечисления арендодателю – сумма платежей и форма взаиморасчетов может быть любой, однако для юридических лиц существенно ограничена возможность наличных платежей;
  • разграничение ответственности арендодателя и арендатора за текущий и капитальный ремонт здания и внутренних помещений;
  • сведения о целевом назначении помещения (например, арендатору может быть запрещено размещать торговую точку в жилом доме);
  • ответственность сторон за ненадлежащее исполнение обязательств (штрафные санкции, возможность досрочно расторгнуть договор и т.д.);
  • условие о субаренде – если такой пункт будет включен в договор, арендатор сможет передать помещения в субаренду без дополнительного согласования с собственником (субаренда также подлежит регистрации, как и основной договор);
  • порядок рассмотрения претензий, урегулирования споров и заключения дополнительных соглашений.

Сделка аренды носит возмездный характер, поэтому стороны должны предусмотреть размер вознаграждения и порядок перечисления платежей.

После подписания договора, внесение в него изменений в одностороннем порядке возможно только путем подачи иска суд. Однако стороны могут в любой момент заключить дополнительное соглашение, которое также подлежит регистрации в Росреестре.

Комментарий эксперта. Хотя правила и порядок оформления договоров подробно описан в ГК РФ, самостоятельно учесть все нюансы крайне сложно. Чтобы избежать ненужных споров, и устранить основания для отказа в регистрации, воспользуйтесь услугами наших специалистов. Компания «Смарт Вэй» обеспечит полное сопровождение на всех этапах арендной сделки – от согласования условий договоры и выбора объекта, до оформления документов на перепланировку и регистрации в Росреестре по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru.

Регистрация долгосрочного договора

Для регистрации долгосрочного договора или дополнительного соглашения стороны могут обратиться в Росреестр или МФЦ. Подается следующий комплект документов:

  • заявление о государственной регистрации договора и/или кадастровом учете объекта (в том числе при образовании нового помещения иди сдаче в аренду части здания или помещения);
  • оригинал договора или соглашения, передаточный акт;
  • паспорта заявителей, правоустанавливающие документы юридических лиц и ИП;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (в 2018 году надлежащим документов является только выписка ЕГРН);
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины (2000 руб. для граждан и 22 000 руб. для предприятий);
  • техплан на внутренние помещения здания или часть здания/помещения, если для заключения договоры произошло образование нового объекта недвижимого имущества.

Чтобы арендовать помещение, ранее не поставленное на кадастровый учет, нужно предварительно зафиксировать его характеристики в техническом плане. Сделать это может только кадастровый инженер, который проведет обследование объекта после его образования. Аналогичным образом можно арендовать часть помещения или здания.

В результате кадастрового учета и регистрации в ЕГРН будут внесены сведения о зарегистрированном договоре, о возникшем обременении права собственности, а также о характеристиках арендуемого объекта. Стороны получат выписку из ЕГРН, в которой будут отражены сведения о регистрации.

Комментарий специалиста. Хотя регистрация договоров с недвижимостью облагается пошлиной, кадастровый учет относится к бесплатным государственным услугам. При проведении единой процедуры, пошлина будет оплачиваться только за совершение регистрационных действий. Также пошлина уплачивается при государственной регистрации допсоглашений к договору.


Аренды части помещения или части здания

При оформлении договоров аренды может происходить образование не только постоянных, но и временных объектов. Разделить на временные части можно отдельное помещение, здание или сооружение, площадь торгового зала. Порядок такого раздела выглядит следующим образом:

  • чтобы разделить объект недвижимого имущества на части для сдачи в аренду, не обязательно возводить капитальные стены – можно отграничить объем арендуемой части временными перегородками или условными линиями в договоре и техплане;
  • минимальные и максимальные размера таких частей законом не ограничены, однако границы временного объекта не должны совпадать с контурами других арендуемых частей;
  • недостаточно разделить здание, сооружение или помещение на условные части, такой временный объект нужно поставить на кадастровый учет – основанием для обращения в Росреестр будет техплан, изготовлением которого занимается кадастровый инженер;
  • в Росреестре договор будет зарегистрирован, а части объекта присваивается временный кадастровый номер.

Ключевым преимуществом аренды частей большой площади является возможность разместить множество небольших торговых точек, временных киосков и павильонов. Такой вариант распространен в крупных торговых центрах, где помимо стандартных мест под размещение магазинов арендуются и небольшие площади.

Содержание договора аренды на часть здания или помещения не отличается от стандартных правил, за исключением описания предмета. Сторонам нужно определить реальные или виртуальные границы части путем указания его местоположения на общей площади этажа и торгового зала. При проведении кадастровых работ инженер зафиксирует границы и местоположение части здания или помещения в техническом плане.

Комментарий специалиста. Образование временной части помещения или здания не относится к перепланировке, так как не происходит изменение конфигурации объекта. Следовательно, чтобы разделить площадь на несколько частей не требуется согласование в уполномоченных органах. При каждом последующем заключении договора, в том числе на аналогичную часть, потребуется вновь изготовить техплан и пройти кадастровый учет.

Кадастровый учет части помещения и технический план на часть помещения

Поставить на кадастровый учет часть помещения можно только на основании договора и технического плана. Техплан будет изготовлен кадастровым инженером по следующим правилам:

  • заказчик заключает с инженером договор подряда, представляет договор аренда и/или все допсоглашения к нему;
  • инженер делает запрос в ЕГРН и получает кадастровые сведения на здание и помещение;
  • проводится обследование в натуре для определения местоположения части объекта;
  • характеристики части помещения отражаются в текстовой и графической части техплана, который выдается заказчику в электронной форме.

После получения техплана, поставить на учет часть помещения можно одновременно с регистрацией договора аренды. Более того, собственник большого помещения может одновременно зарегистрироваться сразу несколько договоров с арендаторами. Временный кадастровый номер будет включен в ЕГРН на весь срок действия договора. После прекращения аренды, временный номер будет аннулирован, а сведения о части объекта недвижимого имущества исключаются из реестра.

Комментарий эксперта. Компания «Смарт Вэй» предлагает услуги по изготовлению технических планов на помещения, здания и сооружения, а также их части. В большинстве случаев, срок изготовления составил 1-2 дня, а стоимость работы кадастрового инженера не превышает средних цен на рынке. Также будут оказаны юридические услуги в постановке объектов и их частей на кадастровый учет и в регистрации договоров аренды. С примерами готовых работ и образцами технических планов вы можете ознакомиться на нашем сайте smway.ru. По всем вопросам по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru.


Госпошлина для регистрации долгосрочного договора

Государственная регистрация договоров для сдачи объектов недвижимости в аренду является платной услугой. Размер пошлины составляет 2 000 руб. для частных лиц и 22 000 руб. для предприятий. Аналогичные размеры пошлин действуют при регистрации допсоглашений, а также договоров на части помещения и здания. Кадастровый учет проводится безвозмездно, вне зависимости от типа объекта или условий договора.


Регистрация договора аренды в Росреестре

Регистрационные действия в Росреестре проводятся по правилам, регламентированным Федеральным законом № 218-ФЗ. Выделим ключевые моменты, которые нужно учитывать сторонам сделки:

  • представить заполненные бланки и формы можно непосредственно в Росреестр или через МФЦ, а интересы сторон могут представлять юристы и иные лица по доверенности;
  • срок единой процедуры кадастрового учета и регистрации составит 10 дней (при обращении в Росреестр) и 12 дней (через МФЦ);
  • если у специалистов Росреестра возникнут претензии к содержанию документов или достоверности сведений, они вправе вынести решение о приостановке регистрационных действий (если не устранить основания для приостановки, последует отказ).

Образец заявления на проведения кадастрового учета и регистрации утвержден Приказом МЭР № 920. После завершения регистрационных действий стороны получат выписку ЕГРН и договор с отметкой Росреестра.

Если в период действия аренды происходит продажа объекта, договор не расторгается. При продаже сохраняется временное обременение права собственности.

Комментарий эксперта. Устранить любые основания для приостановки или отказа помогут специалисты компании «Смарт Вэй». Если вы уже столкнулись с решением об отказе, мы поможет составить аргументированный иск и добьемся положительного исхода дела. На основании решения суда специалисты Росреестра будут обязаны зарегистрировать договор аренды. Сайт smway.ru, по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru

Образец договора

Типовой образец договора аренды не утвержден на законодательном уровне, поэтому стороны должны составить его самостоятельно с учетом требований ГК РФ. Чтобы соблюсти все требования закона, для оформления договора можно воспользоваться юридическими услугами. На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды, а специалисты компании «Смарт Вэй» помогут с заполнением этого бланка.

Стоимость услуг по изготовлению технического плана и регистрации договора

Если размер пошлины за регистрацию договоров утвержден в НК РФ, то стоимость услуг за оформление технической документации определяется по согласованию с экспертом и кадастровым инженером. Цена за изготовление техплана будет зависеть:

  • от объема работы – очевидно, что обследование большого здания влечет больше временных затрат, чем определение характеристик небольшого помещения;
  • от типа объекта – жилое или нежилое помещение, жилой дом или нежилое здание, и т.д.;
  • от срочности работ, а также от иных факторов.

Чтобы согласовать все условия сотрудничества с нашими специалистами, в том числе стоимость работы, обратитесь на бесплатную консультацию.

Возможные приостановки при регистрации договора в Росреестре

В Законе № 218-ФЗ зафиксированы основания, по которым специалисты Росреестра могут выносить решение о приостановке регистрационных и учетных действий. Приведем наиболее распространенные примеры, когда стороны могут столкнуться с приостановкой:

  • если сдача в аренду происходит ненадлежащим правообладателем объекта (например, если договор заключит владелец помещения по договору социального найма);
  • если у заявителей отсутствуют полномочия по совершению сделки (например, при отсутствии в доверенности полномочий на сдачу недвижимости в аренду);
  • если сведения об объекте не содержатся в ЕГРН, а стороны договора не представили документы для проведения кадастрового учета;
  • если представлен неполный комплект документов (например, отсутствует передаточный акт или иной бланк);
  • если выявлена несогласованная перепланировка или переустройство, в том числе красные линии на техническом паспорте БТИ (о правилах устранения красных линий расскажем ниже);
  • если в техническом плане выявлена реестровая ошибка (например, при наложении границ нескольких объектов или их частей);
  • если происходит сдача в аренду помещения, на которое зарегистрировано обременение (например, не допускается продажа, обмен или передача в аренду заложенного объекта без согласования с залогодержателем);
  • иные основания, указанные в законе.

Приостановка допускается на срок, не превышающий 3 месяца, однако в решении Росреестра может быть указан и меньшая продолжительности времени для устранения претензий и замечаний. Если заявитель устранит замечания, регистрационные действия будут продолжены по общим правилам. Решение о приостановке или об отказе в регистрации можно обжаловать в административном порядке, либо путем подачи иска в суд.

Перепланировки в арендуемом помещении – документы и этапы согласования

В зависимости от целей арендатора и предполагаемой коммерческой деятельности, может потребоваться изменение конфигурации помещения или здания. Для этого проводится перепланировка или реконструкция, а правила согласования выглядят следующим образом:

  • для согласования перепланировки оформляется проект через экспертную организацию;
  • если нежилое помещение расположено в многоквартирном здании в Москве, для согласования необходимо получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • при согласовании перепланировок для аренды в Москве нужно подавать документы в Мосжилинспекцию (для нежилых зданий в Москве согласование проекта требуется только при изменении фасадов);
  • после завершения работ оформляется акт приемочной комиссии;
  • на основании акта, кадастровый инженер проведет обследование и оформит техплан;
  • техплан по итогам перепланировки представляется вместе с договором аренды в Росреестр или МФЦ;
  • стороны получат выписку ЕГРН, в которой будет отражена регистрация договора, а также обновленные характеристики объекта.

Если для передачи в аренду проводится реконструкция здания, собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы. Эта процедура продлиться существенно дольше, чем согласование перепланировки, так как реконструкция связана с воздействием на несущие стены здания.

Если паспорт БТИ на нежилое помещение содержит красные линии, их устранить можно только путем узаконивания перепланировки. Для этого заказывается проект и техническое заключение, а на техплане кадастрового инженера, вместо красных линий будут отмечены фактически характеристики помещения. В 2018 году паспорт БТИ не применяется при совершении сделок. Если гражданам или предприятиям нужно продать, обменять или сдать в аренду недвижимость, им нужно получать техплан через кадастрового инженера.

Комментарий специалиста. В компании «Смарт Вэй» вы можете получить услуги по оформлению всех необходимых документов для согласования перепланировки для предстоящей аренды помещения. Мы поможем быстро получить проект и техзаключение, согласовать их в уполномоченных ведомствах, изготовить техплан и зарегистрировать договор. Чтобы уточнить цены за услуги наших специалистов, обратитесь на бесплатную консультацию. Сайт smway.ru, по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru


Расторжение долгосрочного договора аренды

Гражданский кодекс РФ допускает расторжение договора аренда по следующим основаниям:

  • ввиду истечения срока, на который заключался договор – в этом случае арендное обременение права собственности будет аннулировано в ЕГРН автоматически;
  • по обоюдному соглашению сторон, выраженному в письменной форме – после представления соглашения в Росреестр, сведения о договоре будут аннулированы в ЕГРН;
  • в одностороннем порядке – при выявлении существенных нарушений договора со стороны контрагента.

Очевидно, что сложнее всего добиться одностороннего расторжения договорных отношений. В этом случае нужно обосновать существенность нарушений в письменном предупреждении, которое направляется контрагенту. Например, существенным нарушением можно указать регулярную просрочку по арендным платежам.

На рассмотрение предупреждения дается не более 30 дней, после чего возникает основание для предъявления иска в суд. Так как оформление предупреждения является обязательным требованием закона, в суд нужно представить доказательства его направления (отметка на втором экземпляре или почтовая квитанция). Если иск будет удовлетворен, на основании судебного акта сведения о зарегистрированном договоре будут исключены из ЕГРН.

Выводы

Долгосрочным признается договор аренды, заключенный на срок более одного года. В этом случае обязательным является требование о регистрации в Росреестре. Если объект ранее не проходит кадастровый учет, либо был вновь образован для передачи в аренду, эту процедуру можно провести одновременно с регистрацией.

В аренду можно передать не только целый объект, но и часть помещения или здания. Для этого нужно представить в Росреестр договор и техплан, с отражением условных границ части объекта недвижимости. Если для целей арендатора изменяется конфигурация помещения или здания, проводится согласование перепланировки на основании проекта и технического заключения

Для заказа услуги и получению консультации - обращайтесь на наш сайт smway.ru (подробнее про часть здания), по телефону 8-499-322-05-14 в Москве, 8-812-425-35-90 в Санкт-Петербурге, почта info@smway.ru.