Если мы берем год получения инвестиций как первый год (т.е. в этом же году и получаем доход), а в 5-м году получаем весь доход и продаем (т.е. получаем доход в 100 тыс.), то норма доходности составит 38% за 5 лет.

Точнее:
1 год - дисконт фактор 1, доход 30 тыс.
2 год - дисконт фактор 0,89, доход 26,8 тыс.
3 год - дисконт фактор 0,797, доход 23,9 тыс.
4 год - дисконт фактор 0,71, доход 21,4 тыс.
5 год - дисконт фактор 0,636, доход 63,6 тыс. (это дисконтированный доход за год (30) и доход от продажи (70).

Итого получаем сумму за 5 лет - 165,6 тыс. Что на 38% больше первоначальных инвестиций. В перерасчете на годовую доходность эта инвестиция сопоставима с доходом по банковским вкладам. Т.е. проект не особо имеет смысла.

p.s. Дисконт фактор расчитывается по формуле: 1/(1+DF) в степени года. Т.е. в данном случае дисконт фактор первого года - 1/(1+0,12) в степени 1 = 0,89, второго года - 1/(1+0,12) в степени 2 = 0,797 и так далее