Стоимость сдачи в аренду лучше рассчитывать по среднерыночной стоимости для похожих помещений. Стоимость вложенных средств в переобустройство никак не влияет на стоимость сдачи в аренду. Конечно, можно придумать какой-нибудь синтетический метод, типа "вложили 1 миллион, хотим чтобы окупилось за два года", делим 1 миллион на 24 месяца = поднять аренду на 41667 рублей. Но все равно стоимость аренды будет определяться рынком - при прочих равных арендаторы пойдут туда, где будет дешевле, и ваши расчеты ему ничем не помогут.