Если вы не профессиональный риэлтор, то вряд ли имеете богатый опыт купли-продажи недвижимости. В этой сфере очень много подводных камней, и поэтому лучше заручиться поддержкой специалиста. Но даже если сделку сопровождает представитель крупного агентства, самому не стоит полностью расслабляться.
Схемы анализа чистоты сделки при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках жилья значительно разнятся. Если говорить о вторичном жилье, то в обязательном порядке подлежат и личность продавца, и история регистрационных действий с квартирой. Сюда входят основания возникновения права на предлагаемое имущество, обременения, история всех регистраций/прописок. Некоторые правоустанавливающие документы требуют дополнительного изучения, есть и те, что могут быть проверены даже без участия собственника. Например, о наличии решения суда (например, решение суда по делу о наследстве) можно беспрепятственно узнать на сайте суда.
Многие не представляют себе, насколько важно знать, кто, когда и на каком основании проживал в приобретаемой квартире. Ее показывают с виду благополучная семейная пара средних лет? Это хорошо, но действительно ли они единственные хозяева? Обратитесь в УФМС (паспортный стол) и затребуйте архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Следует проверить наличие прав на помещение у лиц, отказавшихся от приватизации, осужденных, признанных безвестно отсутствующими или умершими, выселенных по решению суда. За всем этим могут стоят большие проблемы.
Необходимо установить наличие или отсутствие регистрации несовершеннолетних детей, узнать, когда и куда они выбыли. Если дети были помещены в социальные приюты, то продажа жилья на 100% незаконна. Прокуратура, органы опеки и попечительства отслеживают такие помещения и через суд возвращают детям. Добросовестный приобретатель при этом, как правило, страдает, оставаясь без денег и без квартиры.
Для покупателя лучше самому запрашивать документы БТИ, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Потому что без достоверных сведений кадастрового паспорта и экспликации зачастую невозможно узнать, проводились ли в квартире перепланировка или переоборудование. Если перемены имели место без согласования, то все раскроется после регистрации сделки, и в дальнейшем новым хозяевам придется тратить немалые средства на оформление бумаг, оплату штрафов, и возможно, на приведение квартиры в первоначальный вид. Нередко для «узаконивания» перепланировки требуются миллионы рублей.
Если квартиру продают по доверенности, то лучше от нее отказаться. Дело в том, что договор купли-продажи считается заключенным лишь с момента регистрации перехода права от продавца покупателю в Росреестре, доверенность же действует до тех пор, пока не отменена, а отменить ее могут в любое время. Представьте: доверенность отзывают сразу после подписания договора, но до регистрации собственности, и никто, кроме продавца, об этом ничего не знает… Соответственно, заключенный договор может быть оспорен. В большинстве подобных судебных прецедентов судьи все же признают права на квартиру за покупателями, однако других судебных тяжб не избежать.
Непременно поинтересуйтесь, с какой целью продавец расстается с квартирой. Всегда должна быть логика в обоснованности отчуждения. Если ее нет или она сомнительна, то документы подлежат более тщательной проверке.
Жилое помещение в настоящее время – это и гарантированный способ вложения денег, и объект жизненной необходимости. Потому продажа недвижимого имущества без серьезного повода подозрительна. Другое дело, что оценка серьезности причин отчуждения сама по себе субъективна. В любом случае спросите, зачем хозяин решил продать квартиру.
Обязательно убедитесь в полной дееспособности продавца. Проверьте паспорт, потребуйте справку из ПНД и НД (наркологического диспансера). Не бойтесь обидеть этим человека – честный продавец, искренне заинтересованный в сделке, должен быть готов представить такие документы.
Обязательно пообщайтесь с продавцом, и не раз – в разговоре многое открывается. Пьющие (наркозависимые) люди часто бывают ограниченно дееспособными, а это значит, что они не уполномочены самостоятельно совершать сделки купли-продажи. Появились сомнения, но от варианта не хочется отказываться? Тогда пригласите на сделку врача. Имеет смысл непосредственно в день подписания договора провести освидетельствование продавца психиатром и получить необходимое заключение.
Важно. Стоит обратить внимание на то, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы. Закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся имеет полное право и прописаться в квартиру, и проживать в ней.
