Инструкция
1
Вы собрались покупать квартиру. При этом риелтор предложит вам еще до заключения сделки внести залог. Схема такова: после подписания договора купли – продажи залоговая сумма вычитается из стоимости квартиры. Если один из участников отказывается от совершения сделки, к нему применяются штрафные санкции. В этом случае отказавшийся покупатель лишается залога, а продавец обязан вернуть предоплату в двойном размере. Возможны варианты. Но, в любом случае, залог служит гарантией того, что сделка состоится.
2
Если рассматривать данное соглашение с точки зрения закона, то внесенная предоплата, по сути, залогом не является. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток может быть внесен лишь по каким-либо денежным обязательствам. Предварительное соглашение не влечет за собой денежных обязательств, а лишь обязанность заключить договор купли - продажи в будущем. Уплата задатка по предварительному договору является незаконной и лишенной правовых оснований. Т.е. денежная сумма, названная задатком, на самом деле таковым не является и не может служить средством урегулирования возникших разногласий сторон.
3
В российской практике соглашение о задатке обычно заключается прежде основного договора, в то время как по закону договор купли – продажи и государственная регистрация должны осуществляться раньше него. Т.е., если сделка не была оформлена и зарегистрирована, соглашение о задатке не влечет за собой никаких правовых последствий.
4
Если вы, являясь покупателем квартиры, по какой-либо причине решили отказаться от покупки, то, в свете всего вышеизложенного, легко сможете доказать, что задаток – это не средство обеспечения сделки, и, в данном случае он может рассматриваться как неосновательное обогащение. Правда, доказывать это вам придется в суде.
