Аннуитетные и дифференцированные платежи, в чем разница

Получение ипотечного кредита – важный шаг, который требует тщательного планирования своих финансовых возможностей. Помимо прочих вопросов, которые нужно решить при его получении, нужно также сделать выбор между аннуитетными или дифференцированными платежами.

Дифференцированный платеж

Дифференцированный платеж называется так потому, что по мере выплаты ипотечного кредита сумма, которую заемщик должен будет ежемесячно вносить в банк, будет меняться. Это связано с тем, что каждый такой платеж состоит из двух основных частей: денежной суммы, которая направляется на погашение тела кредита, и процентов, уплачиваемых за пользование денежными средствами банка.

В случае дифференцированного платежа та его часть, которая направляется на погашение самого кредита, является неизменной на протяжении всего периода выплат. Ее размер достаточно просто рассчитать и самостоятельно: для этого нужно общий размер кредита разделить на количество месяцев, в течение которого его планируется выплачивать. Например, если заемщик получил кредит на 2,4 миллиона рублей, которые планирует выплачивать в течение 10 лет, сумма ежемесячных выплат составит 20 тысяч рублей.

Вторая часть платежа – проценты, которые причитаются банку за предоставление им кредитных средств. Конкретный размер этой части суммы будет зависеть от двух факторов. Первый из них – величина процентной ставки по кредиту, а второй – сумма кредита, которую осталось выплатить. Поскольку с течением времени эта сумма будет уменьшаться, соответствующим образом будет уменьшаться и величина процентов за пользование ею. Например, если кредит в описанном выше примере был взят под 12% годовых, сумма процентов, уплачиваемых в первый месяц, составит 24 тысячи рублей. В этот период общий ежемесячный платеж по нему составит, таким образом, 44 тысячи рублей. А когда сумма кредита уменьшится, например, до миллиона рублей, размер процентов достигнет 10 тысяч рублей, а общий платеж – 30 тысяч рублей.

Аннуитетный платеж

Аннуитетный платеж представляет собой более сложный в расчетах, но более простой для восприятия заемщиком способ погашения кредита. В этом типе платежей также присутствуют две части, направляемые соответственно на погашение тела кредита и выплату процентов, однако их соотношение и величина в процессе осуществления выплат постоянно меняются. При этом характерной особенностью аннуитетных платежей является то, что сумма, ежемесячно направляемая в банк, остается неизменной в течение всего периода погашения ипотеки.

Так, в первые месяцы выплаты кредита платеж заемщика будет большей частью направляться именно на уплату процентов, а оставшаяся небольшая часть, которая будет зависеть от ставки по кредиту, – на погашение его тела. Например, в некоторых случаях соотношение этих частей в ежемесячном платеже может составлять 10/90 соответственно.

Однако со временем доля платежа, направляемая на уплату процентов, будет уменьшаться, а доля, перечисляемая на погашение тела кредита, – увеличиваться. В результате к концу периода выплат соотношение частей кардинальным образом изменится: теперь большая часть платежа будет уходить на погашение основного долга и лишь небольшая его часть – на уплату процентов. Например, в некоторых случаях к концу периода погашения ипотеки это соотношение может достичь 90/10 соответственно.