Как сделать оценку квартиры для ипотеки и заказать оценку для закладной

Обязательным условием при приобретении квартиры или частного дома по программе ипотечного кредитования является оценка недвижимости. Приведенный документ входит в пакет обязательных, его отсутствие расценивается в качестве основания для вынесения отказа в получении кредита.

Инструкция

1. Главной задачей оценки является предоставление банку сведений относительно стоимости квартиры, которая фактически выступает в качестве залогового имущества, и может быть выставлена на публичные торги в случае невыполнения заемщиком своих обязанностей, указанных в ипотечном договоре. Побочной задачей называют получение потенциальным покупателем подтверждения о том, что квартира действительно оправдывает стоимость, выставленную продавцом.

2. Оценка недвижимости

   
   Процедура проведения оценки недвижимости включена в круг полномочий оценщиков, в качестве которых может выступать как частное лицо, зарегистрированное в качестве ИП, так и организация. Деятельности оценщиков ограничивается и регламентируется нормами действующих законодательных актов. К уполномоченным лицам, независимо от их юридического статуса, предъявляются следующие требования:
   • Регистрация в качестве члена СРО.
   • Наличие соответствующего сфере деятельности образования.
   • Наличие полиса обязательного страхования гражданской ответственности.
   
3. Согласно нормам действующих НПА, в обязанность банков входит прием оценок недвижимости, составленных любыми оценщиками, при условии выполнения ими требований, приведенных выше. Но на практике кредиторы осуществляют аккредитацию оценочных компаний самостоятельно, что позволяет исключить варианты мошенничества. Перед обращением к оценщику рекомендуется ознакомиться с требованиями банка, которые, как правило, указываются на официальных ресурсах кредитующих организаций

4. Выбор компании

   
   Чтобы заказать оценку квартиры для закладной, рекомендуется заранее ознакомиться с нюансами работы определенной организации или частного лица. Основными критериями выбора являются следующие:
   • Стоимость оценки. Цена на оказываемые услуги варьируется в зависимости от региональной принадлежности компании.
   • Возможность получений второго экземпляра отчета. Большинство компаний предоставляют только одну копию, вторая выдается по запросу клиента на безвозмездной или платной основе.
   Также рекомендуется ознакомиться со сроками подготовки отчета и выезда оценщика на объект. Продолжительность процедуры составления отчета составляет не более трех – пяти дней, тогда как оценщик выезжает через день – два.

5. Варианты оценочной стоимости

   
   При подготовке отчета оценочная компания формирует два варианта цены объекта недвижимости – рыночную и ликвидационную. Первый вариант подразумевает среднюю стоимость, которую можно выручить за жилой объект, второй предполагает минимальную цену, которую может выручить банк при вставлении квартиры на публичные торги. Для расчета показателей используются такие критерии, как характеристики жилого объекта, а также актуальное состояние рынка недвижимости.
   

6. Критерии формирования рыночной стоимости

   
   На окончательную рыночную стоимость объекта недвижимости оказывает влияние ряд следующих критериев:
   • Территориальная расположенность квартиры. Стоимость квадратного метра недвижимости, расположенной в престижном районе, существенно выше, нежели цена аналогичного объекта, находящегося, к примеру, в промышленной зоне.
   • Технические характеристики сооружения. Для получения оценки используются все показатели, в том числе, год возведения жилого объекта, наличие парковки, лифта, мусоропровода, количество этажей, время, прошедшее с момента выполнения капитального ремонта, если таковой уже проводился.
   • Общее состояние жилья. Учету также подлежать все характеристики квартиры, в числе которых наличие напольных покрытий, обоев, качельной плитки, освещения. К примеру, при наличии на определенных участков загрязнений в отчете может быть указана необходимость о проведении ремонта, что может служить предпосылкой к снижению стоимости объекта.
   • Состояние рынка недвижимости. Для сравнения цен используется не менее пяти вариантов жилых объектов, обладающих аналогичными характеристиками.
   При составлении отчета и формировании стоимости обязательным является учет и анализ всех приведенных выше критериев оценки.
   

7. Отчет о рыночной стоимости

   
   После проведения приведенных выше процедур оценщик формирует отчет, который в обязательном порядке отражает следующую информацию:
   • Общие параметры квартиры, а также указание цели использования жилого помещения.
   • Данные о каждой из сторон. Обязательны к указанию данные как оценочной компании, так и физлица, который заказал выполнение отчета.
   • Варианты стоимости объекта, как минимальный, так и среднерыночный.
   • Актуальное состояние рынка недвижимости.
   • При наличии к отчету также прилагаются фотографии жилого объекта.
   Обязательным требованием является наличие подписи оценщика, а также печати оценочной компании. При отсутствии указанных нюансов отчет признается недействительным, так как выполнен не в соответствии с нормами действующих законодательных актов.
   

8. Расчет ликвидационной стоимости

   
   Расчет ликвидационной стоимости имеет особенную значимость для кредитующих компаний, так как именно указанный критерий является предопределяющим при формировании суммы кредита. Процедура производится строго в соответствии с определенными требованиями, которые предполагают использование специальных формул. Основными аспектами при расчете являются следующие: эластичность спроса, а также стоимость денежных средств во времени.
   Что представляет собой стоимость финансовых средств в рамках времени? Под приведенным сочетанием подразумевают следующее: с течением времени денежная единица обесценивается. Аналогичная ситуация происходит на рынке недвижимости: постепенно цены на определенное жилье падают пропорционально количеству лет, прошедших со дня возведения жилого объекта.
   В общем и целом, на стоимость денежных средств в рамках времени оказывают влияние множественные факторы, в числе которых текущая политическая обстановка, уровень инфляции, спрос и другие. В рамках же широкого понимания приведенный постулат является таким: жилье лучше продать сейчас, так как риск снижения его стоимости в последующем крайне высок.
   
9. Что касается ликвидационной стоимости, то она, как правило, незначительно отличается от фактической. Если заемщик не выполнил своих обязательств, что повлекло со стороны банка принятие таких мер, как реализация залоговой квартиры, то в приведенной ситуации средства, оставшиеся после погашения имеющегося кредита, остаются у бывшего фактического владельца жилья. Таким образом, высокая ликвидационная стоимость жилого объекта является несомненным плюсом для заемщика.
   Что касается эластичности спроса, то для понимания приведенной формулировки следует привести наглядный пример. В данном случае первоочередным критерием является рыночный спрос. К примеру, продать квартиру, расположенную в элитном районе, имеющую большой метраж и находящуюся на первых трех этажах дома, крайне сложно. Соответственно, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью может составлять несколько миллионов рублей, тогда как указанная разница цен на квартиру, востребованную на рынке недвижимости, может быть минимальной или отсутствовать вовсе.
   

10. Результаты оценки

    
    При определении размера кредита, выдаваемого банковской организацией для приобретения недвижимости, учитываются не пожелания покупателя, а отчет, предоставленный оценочной компанией. Банк может существенно снизить сумму выдаваемого кредита даже в том случае, если фактическая цена жилья значительно выше, нежели указанная в отчете эксперта.
    Чтобы увеличить рыночную стоимость жилья, рекомендуется обратиться непосредственно к оценщику недвижимости, который вполне может пойти навстречу и несколько завысить цену. К примеру, в качестве повышающих уровень стоимости коэффициентов могут быть приведены такие аспекты, как наличие в квартире качественной мебели, к примеру, кухонного гарнитура или встроенных шкафов, которые будут оставлены будущему владельцу.
    Также в некоторых случаях оценщик может закрыть глаза на небольшие косметические дефекты, например, загрязнения на обоях или напольном покрытии, которые фактически снижают стоимость жилого объекта. Для получения оптимального варианта оценки важно своевременно, то есть, на стадии подготовки отчета, обратиться к оценщику для урегулирования вопроса относительно цены жилого объекта.
    

11. Важные рекомендации

    
    При проведении оценки недвижимости важно обратить внимание на ряд рекомендаций:
    • Следует получить информацию о нескольких оценочных компаниях, это поможет подобрать оптимальный по уровню цен и спектру предоставляемых услуг вариант.
    • Желательно выбрать компанию, рекомендуемую непосредственно банком. Эта мера поможет существенно снизить вероятность придирок со стороны финансового учреждения.
    • При работе с оценщиком рекомендуется изначально озвучить желаемую стоимость квартиры. Вполне возможно, что эксперт пойдет навстречу и укажет в отчете именно необходимую сумму.
    
12. Не следует упускать из виду банальный человеческий фактор. Большинство оценщиков допускают проведение оценочных работ дистанционно, то есть, посредством использования фотоматериалов, сделанных клиентом. С целью экономия времени вполне допустимо сделать фотографии самостоятельно, после чего предоставить их эксперту. И наконец, не следует забывать, что отчет об оценке является действительным ограниченное количество времени, а именно – не более шести месяцев с момента подписания. Важно приобрести квартиру в указанные сроки, в противном случае возникнет необходимость в подготовке нового отчета и повторном проведении процедуры оценки жилого объекта.
    По материалам сайта: intelis-ocenka.ru